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繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 tomoさん 2014年1月13日

はじめまして。 現在自宅を新築中で、3月末に購入する予定です。
他の方と同様、住宅ローン減税の10年を終わってから繰り上げ返済をすべきかそれともこまめに繰り上げ返済をしたほうがいいのか迷っており、いろいろと調べていたところ、こちらのサイトにたどりつき、様々な情報を興味深く拝見させていただいきました。
今回私もシュミレーションとアドバイスをいただきたく思い、ここに相談させていただきました。
条件は以下の通りです。

借入時期    平成26年3月
金利      0.725%
金利タイプ   変動金利
返済期間    20年
借入金     2000万円
住宅ローン減税 年末残高2000万円までの1%(長期優良住宅ではない)
支払方法    毎月支払いのみでボーナス支払いは無し
毎月返済額   89546円

繰り上げ返済としては、2年ごとに100万円を繰り上げ返済する計画でおりましたので、その方がよいのか、住宅ローン減税終了後に500万円を繰り上げ返済する方がよいのか悩んでおります。 まずは変動金利の金利上昇がないと仮定した場合は、どちらが有利なのかアドバイスよろしくお願いします。

また、住宅ローン減税後に繰り上げ返済をする方がより有利だった場合、もし後に変動金利の金利上昇が起こった時、その金利がどのくらいの%になったなら、繰り上げ返済を始めたほうがよいかわかりますでしょうか?

以上、お忙しい中申し訳ありませんが、ご教授よろしくお願いいたします。

質問投稿先 無料WEB相談

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP熊谷

tomoさん、こんにちは。
住宅ローンの繰り上げ返済の質問についてお答えします。

住宅ローン減税対象住宅は,一般住宅、年末残高2、000万円までの1%が控除対象とのことなので、今回は全額住宅ローン控除対象になるとしてご案内します。

それでは、繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらを優先させるべきか、概算値のシュミレーションをご案内します。
シュミレーションの条件は、次の2パターンで比較しています。

1.2年ごとに100万円繰上げ返済する場合
2.住宅ローン控除が終了後に500万繰上げ返済する場合


<1.2年ごとに100万円繰上げ返済する場合 >
繰り上げ返済軽減額     423,899円
住宅ローン減税合計額  1,294,800円
<合計額 1,718,699円>



<2.住宅ローン控除が終了後に500万繰上げ返済する場合>
繰り上げ返済軽減額     285,270円
住宅ローン減税合計額  1,491,300円
<合計額 1,776,570円>


今回のシュミレーション結果では、上記のように、2番目の住宅ローン減税終了後に繰り上げ返済をする方がより有利なようでした。

金利が上がった場合の、分岐点については、上がるタイミングにより変わってくるので、何%とはお伝えできませんが、2つの総額は、僅差なので、少しでも変動金利が上がりそうな時には、繰り上げ返済をする準備をしておく事をお勧めします。

繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 tomoさん

早速の御回答ありがとうございます、とても助かりました。
差は僅差ではありますが、住宅ローン減税中、変動金利が低い間は、できるだけ元金を減らさない方向で進めていこうと思います。
また、変動金利が上がった時には(おそらく金利が1%を越えそうな時)、再度シュミレーション等、御相談させていただくかもしれませんが、その際は、アドバイスよろしくお願いいたします。

 

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