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繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 たいたいさん 2013年5月24日

はじめまして。今年3月に住宅を購入し、ローン返済が5月から開始しました。
金利が低い時なので、10年間は繰り上げ返済しないほうが得くかもしれないと住宅会社の営業さんから言われましたが、ぜひシュミレーションをお願いします。

借入 2490万円 
金利0.775変動 
35年返済

平成25年入居なので、住宅ローン減税も最大で20万だと思おいますが、主人の所得税が20万円あるのか、源泉徴収でよくわかりません。
今年入居でも、所得税で足りない分は住民税からも減税してくれるのでしょうか?
もし、繰り上げ返済した方がいいのであれば、すぐにでも100万円は返済したいと思っております。
アドバイスをお願い致します。

補足です。お忙しいところすみません。
主人も歳なので、住宅ローン減税が終了したら、私自信の貯蓄の1000万円を繰り上げ返済しようと思っておりました。
こちらは、金利の良いネット銀行で預けてます。
10年後ですと、住宅の外装やメンテナンスでお金がかかったり、車の買い替えもでてきそうなので、別枠での貯蓄も必要だなと思っております。
また、自分たちの老後資金も必要ですし、私自身の貯蓄を今返済するべきか悩んでおります。
金利の上昇など、ケースはいろいろでしょうが、やはり、利息の支払いはもったいないなと思ってしまいます。
良きアドバイスお願い致します。

質問投稿先 ブログ

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP熊谷

まずは、住宅ローン減税の概要についてお話します。
住宅ローン減税の条件としては、年間所得3、000万円以下、償還期間10年以上の借入などを満たす場合となります。
さらに、本年度は、住宅物件が、長期優良住宅などの認定を受けている場合などには、控除率や控除額が変わります。(年間30万円)
今回は、一般物件年間控除額20万円の場合としてお話します。

所得税額の確認方法ですが、源泉徴収票の右上の方の(源泉徴収税額)が所得税額になりますので、こちらが20万円以上あれば全額控除されます。
所得税が20万円以下の場合には、翌年度の住民税から差額分を控除できます。(最大は97、500円)

以上が、住宅ローン減税の概要の確認部分でした。
ご相談内容では、今すぐ100万円の繰り上げ返済をするべきかどうかということなので、住宅ローン減税を20万円控除できた場合、変動金利も0.775%が変わらない場合としたシュミレーションをご案内します。

<100万円を10年後に繰り上げ返済した場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
1年目 \24,486,047 \200,000
2年目 \23,861,095 \200,000
3年目 \23,231,283 \200,000
4年目 \22,596,572 \200,000
5年目 \21,956,925 \200,000
6年目 \21,312,303 \200,000
7年目 \20,662,665 \200,000
8年目 \20,007,977 \200,000
9年目 \19,348,197 \193,481
10年目 \18,683,285 \186,832


繰り上げ返済軽減額    199、603円
住宅ローン減税合計額 1、980、313円

<100万円をすぐに繰り上げ返済した場合>
年度 年末残高 住宅ローン減税額
1年目 \23,494,298 \200,000
2年目 \22,861,633 \200,000
3年目 \22,224,046 \200,000
4年目 \21,581,502 \200,000
5年目 \20,933,960 \200,000
6年目 \20,281,380 \200,000
7年目 \19,623,727 \196,237
8年目 \18,960,958 \189,609
9年目 \18,293,035 \182,930
10年目 \17,619,917 \176,199


繰り上げ返済軽減額    298、537円
住宅ローン減税合計額 1、944、975円

このように、今すぐに繰り上げ返済をしたほうが有利なようです。
金利上昇があったり、住宅ローン減税が20万円控除できない場合などは、より大きな差が出ます。

また、補足の質問内容ですが、繰り上げ返済をする注意点として、住宅ローン支払い期間に、年間の収入額を超える支出があるイベントを予想して、貯蓄を残しておかないと、一度繰り上げ返済をしてしまうと、当然返してはもらえませんので、自動車や住宅修繕費など、大きなイベントの予算を確認しておくのは大切なことだと思います。

必要な支出の穴埋め資金が確保できましたら、余剰資金は、金利上昇に備えて繰り上げ返済に活用しましょう。

繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 たいたいさん 

早々に詳しいアドバイスありがとうございます。
今後の金利上昇も考え、また早期完済を目指し、繰り上げ返済をしたいと思います。
またアドバイスを頂けたら嬉しいのですが、今回、100万円の繰り上げをシュミレーションしていただきましたが、150万円ではいかがでしょうか?
今回、100または150を繰り上げし、その後10年間は金利や余剰金を考慮していきたいと思ってます。

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP熊谷

繰り上げ返済額を150万円にした場合は以下になります。

<150万円を10年後に繰り上げ返済した場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
1年目 \24,486,047 \200,000
2年目 \23,861,095 \200,000
3年目 \23,231,283 \200,000
4年目 \22,596,572 \200,000
5年目 \21,956,925 \200,000
6年目 \21,312,303 \200,000
7年目 \20,662,665 \200,000
8年目 \20,007,977 \200,000
9年目 \19,348,197 \193,481
10年目 \18,683,285 \186,832


繰り上げ返済軽減額    301、030円
住宅ローン減税合計額 1、980、313円

<150万円をすぐに繰り上げ返済した場合>
年度 年末残高 住宅ローン減税額
1年目 \23,020,259 \200,000
2年目 \22,383,906 \200,000
3年目 \21,742,605 \200,000
4年目 \21,096,317 \200,000
5年目 \20,444,999 \200,000
6年目 \19,788,618 \197,886
7年目 \19,127,132 \191,271
8年目 \18,460,501 \184,605
9年目 \17,788,686 \177,886
10年目 \17,111,644 \171,116


繰り上げ返済軽減額    435、703円
住宅ローン減税合計額 1、922、764円

このように、150万円にしても、すぐ繰り上げ返済する方が有利なようです。

繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 たいたいさん 

以前質問012で回答頂きました、たいたいです。
早速先月の150万円を繰り上げ返済しました。
今後10年は、金利の変動や余剰金を考えながらいこうと思ってはおりますが、住宅ローン減税を受けている間は、繰り上げ返済はしないほうがよいでしょうか?
金利の上昇がない場合と、1%や2%になった場合と対応は違うと思うますが、教えていただけますでしょうか?

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP熊谷

たいたいさんこんにちは。
今後の繰り上げ返済についての質問にお答えします。

平成25年度の住宅ローン減税は、最大でも、住宅ローンの年末残高が2、000万円までの部分の1%が対象なので、2、000万円を超える部分が残っていても、住宅ローン減税には影響がありません。
その為目安としては、2、000万円を超える部分は、繰り上げ返済をしていくと目標を立てるのがわかりやすいかと思います。

今後も返済計画頑張ってください。

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