住宅ローンの借り換え 質問者 freeさん 2014年3月30日
現在、ペアローンで借り入れてます。
それを一本化したいと考えております。
残金は総額 約2720万。
そして、メリットはあるのか、デメリットは何かも知りたいです。
当初借り入れ額は、 自分が1510万、共有者1690万です。(二人共、世帯主です)
変動金利で現在は1.67500%です。
平19.9からで34年契約。
利率の低い金融機関で借り換えが出来たら良いと考えてます。
質問投稿先 無料WEB相談
住宅ローンの借り換え 回答者 FP藤本 崇
freeさん こんにちは。
「ペアローンを一本化する場合のメリットとデメリット」のご質問にお答えしたいと思います。
デメリット
まずペアローンを一本化する場合に、金融機関の了解を得られるか否かという点があります。
支払能力、借入条件の変更等で借り換えができないケースも考えられます。
現在住宅ローン控除対象の場合
freeさん単独でのローンになっても共有者分のローンとの合計額がfreeさんのローン控除の対象になるわけではない点に注意が必要です。
もともとの持分割合に応じたfreeさんの現在の残債分が控除の対象となります。
また共有者の住宅ローン控除分はなくなりますので、課税状況にもよりますがお二人の控除額の合計総額は少なくなる可能性があります。
ちなみに平成19年ご購入の場合、当初の選択次第で住宅ローン控除対象期間は平成28年もしくは平成33年までのいずれかとなっていると思われますのでご確認ください。
また、住宅ローンをfreeさんだけで支払っていく場合、贈与とみなされる可能性があります。
持分割合の変更までお考えであれば、譲渡税、登録免許税、その他登記費用を考慮する必要があります。
上記詳細については、より具体的な情報をもとに税務署等に確認していただく必要があります。
その他、ペアローンでそれぞれに団信等の保障がある場合は、共有者に万が一あった場合その方の支払い分はカバーされますが、一本化された場合は全額を引き続き支払うというリスクは残ります。
メリット
単独名義にした場合ということでのメリットというわけではありませんが、残り期間27年、金利1%で借り換えた場合の例として、支払利息が以下の通り減少します。
<1.金利1.69%の場合>
支払利息 約6,631,000円
<2.金利1%の場合>
支払利息 約3,848,000円
現状では変動金利は1%を以下で、固定10年でも1.1%前後、手数料等を別途加味しても効果はあるでしょう。
今後の収入支出見込みと人生設計をもとに、繰り上げによる早期返済、もしくは変動リスクを考慮して長期固定金利の選択等とも比較をしてみるとより良い選択が可能かもしれません。
ご自身1人で、すべてを進めていこうと思うと、難しい部分も多々あると思います。
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