繰り上げ返済について 質問者 oneさん 2014年4月1日
住宅を購入して半年が経ち、住宅ローン減税の手続きも終わったのでそろそろ繰り上げ返済についても考えておきたいと思い、ご相談します。
私は、土地と建物のローンを別々に組んでいるため、どちらのローンを優先して返済していけばいいか悩んでいます。
仮に年間70万円を繰り上げ返済できるとして、どちらかのローンを優先して返済していくのがいいのか、バランス良く返済していくのがいいのかと併せて、住宅ローン減税の終了まで待つのがいいのか、ご教授いただければ幸いです。
土地ローン
借入年月日 平成25年5月
借入金額 2000万円
返済期間 35年
金利タイプ 変動金利 1.075%
借入残高 195,605,989円
建物ローン
借入年月日 平成25年5月
借入金額 2800万円
返済期間 35年
金利タイプ 変動金利 1.075%
借入残高 27,669,620円
どうぞよろしくお願いします
質問投稿先 無料WEB相談
繰り上げ返済について 回答者 FP藤本 崇
Oneさん、こんにちは
「土地と建物を別々のローンで組んでいる場合の優先順位と繰り上げ返済」についてお答えします。
土地と建物が別々のローンの場合で注意する点は、住宅ローン控除は建物の借り入れ分があることを前提としていますので、建物分のローンを完済してしまいますと住宅ローン控除の対象とならなくなってしまいます。
Oneさんの場合、まだ返済期間と残債が十分あるのでその点を心配する必要はないかもしれませんが、例えば大きな金額が入り繰り上げ返済するというような場合、上記の点は気を付けてください。
Oneさんのケースでは土地と建物の金利も同じですのでバランスよく返済し全体の返済期間を短縮するという方法で良いのではないかと思います。
一方でもし土地のローン分を先に完済すると、建物ローンの返済分のみになりその後の月々の返済は楽になるかもしれません。
ただその場合、建物ローン分の返済期間は短縮されていませんので、支払総額を増やさず全体の支払期間を短縮するためには、土地ローン完済後も同様の返済額は維持された方がいいかもしれません。
今後Oneさんの家計の収支計画に合う形で返済計画をお進めになると良いのではな
いかと思います。
繰り上げ返済と住宅ローン控除の比較については以下の通りです。
お知らせいただいた土地のローン残債は記載間違いかと思いますので、1,956万円として計算しています。
現在の残債合計 約4,722万9,000円
<1.毎年70万円を9年間繰り上げ返済する場合>
住宅ローン減税額 約1,800,000円
繰り上げ返済軽減額 約2,170,000円
<合計 約3,970,000円>
<2.住宅ローン減税の終了する9年経過後に630万円を一括で繰り上げ返済した
場合>
住宅ローン減税額 約1,800,000円
繰り上げ返済軽減額 約1,730,000円
<合計 約3,530,000円>
毎年70万円づつ返済した方が44万円ほど削減効果が高くなります。
平成25年ご購入の場合の住宅ローン控除の最大額は20万円(長期優良住宅の場合は最大30万円)までとなりますので、現在の残債から考えますとローンを70万円づつ繰り上げても住宅ローン控除額には影響がないようです。
繰り上げをはやくした方が削減効果は高くなりますので、今後のライフプランに合わせて返済計画をたててみると良いと思います。
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