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建て替え費用と住宅ローン  質問者 mayさん 2014年4月7日

初めて質問させていただきます。
数年前に中古住宅を購入し、夫婦2人で半分づつローンを組みました。
何回か繰上げ返済をし、現在残金2970万円。
残り返済期間24年。金利は2人でバラバラなのでちゃんと把握できてませんが、毎月の返済は12万5千円。ボーナス払い無しです。

夫婦2人共に37歳。60歳定年。65歳まで再雇用で働ける環境はあります。
子供は現在2人で、1歳と3歳で、出来ればもう1人欲しいです。

上の子が中学生になるタイミングで、家の建て替えを検討しています。
このままがんばって貯金すれば、建て替え時に2000万円貯められると思いますが,2000万円で取り壊しと建て替えともろもろの諸費用含め、その他の余剰金はゼロになってしまいます。

それでも、できる限りローンは追加で組まずに、現金で建て替えをした方がいいでしょうか?

又は、建て替え時までにどんどん繰上げ返済をして、ローン残高を減らしておいて、建て替え費用と残債を含めてローンを借り直した方がいいのでしょうか?

子供の教育費の心配もあり、現金を全て使ってしまってもいいものか、はたまた高齢で新たなローンを組むのは如何なものか、今後の資金計画に悩んでいます。

アドバイスをいただけたら幸いです。

質問投稿先 無料WEB相談

 建て替え費用と住宅ローン  回答者 FP藤本 崇

Mayさんこんにちは。
「将来の建て替えの際に現金で支払うべきか、ローンを組むべきか。それまで繰り上げ返済を進めるべきか。」というご質問にお答えします。

現金でのご購入あるいは新規ローン借り入れいずれの場合でも、今後に必ず必要になってくる教育、生活資金は一定額は確保したうえでの計画を検討される方が良いと思います。

下記は繰り上げ返済の効果からはどうなのかという点で計算しています。
推定の数値を入れて計算していますので多少ずれがあることをご了承ください。
長男様が中学までに2000万円を貯蓄可能ということですので、8年間で毎年250万円を繰り上げ返済可能という仮定でお話しさせていただきます。
また金利はご夫婦で異なるということですので、細かい計算はできませんが現在の返済状況から約1.65%程度で計算しています。

もし毎年250万円を繰り上げ返済していくと、約8年間で返済可能となり、支払利息は626万円から213万円へと削減できます。
繰り上げ返済による軽減額は約413万円になります。
完済後新たに2000万円を借り入れ、同金利、同返済額で返済を進めた場合の支払金利は約258万円となります。
413万円から258万円との差額約155万から新規に借り入れる際に発生する諸費用を差し引いた金額が繰り上げ返済した効果となります。
住宅ローン控除減税の対象の場合は若干この数字が異なってきます。

将来の建て替えに現金を残すのは、繰り上げ返済に比べその分の金利を余計に払っていることになりますので資金面だけからみれば、繰り上げ返済の方が有利になると思います。

ただ現在固定金利等で比較的良い条件で組まれている場合は、建て替えの際に改めてローンむ際の金利よりも有利となることも考えられるため考慮が必要です。
年齢的な面でいえば45歳ぐらいでの借り入れの可能性は十分ありますが、収入や健康面あるいは借り入れ条件等で状況が変わる可能性はあります。

もう一人お子様をご予定で、今後教育費があがっていくことと考え合わせると蓄積または繰り上げ返済できるは金額は想定より低くなる可能性もありますので、その場合は建築時期や返済計画の再検討が必要になるかもしれません。

支払利息面からは、繰り上げ返済を進めていくのがいいですが、収入見込み面や現在の借り入れ状況等によっても計画は異なってくるので難しい面はあります。
教育費や生活費等の必ず必要になる資金を確保したうえでの長期的な計画の中で一度シミュレーションを立ててみるとよりわかりやすいかもしれません。

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