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住宅ローン減税と繰り上げ返済  質問者 マルサさん 2014年4月14日

はじめまして。このHPに辿りつき、思い切って質問させていただきます。
新築マンションを購入しました。
ローン契約は平成25年7月から35年、借り入れ金額は2000万、変動型で0.625です。

私は職場の給与天引で3年で100万貯まる積立と5年で100万貯まる積立をしています。
また、ここにきて、100万円が貯まり、それも繰り上げ返済に回そうと考えております。
住宅ローン減税と繰り上げ返済ではどちらを優先するのがよいか悩んでいます。
アドバイスをいただけると助かります。

また、諸事情により、今のマンションを約5年後に売却し、新たにマンションを購入しようと計画しています。
その場合の住宅ローン減税と繰り上げ返済のどちらを優先すればよいかアドバイスいただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。

質問投稿先 無料WEB相談

 住宅ローン減税と繰り上げ返済  回答者 FP熊谷 正和

マルサさん、こんにちは。
「繰り上げ返済と住宅ローン減税」の質問についてお答えいたします。

平成25年度の住宅ローン減税は、一般住宅の場合でも、年末借入残高2,000万円までの1%が住宅ローン控除対象になります。

マルサさんは、借入金額2,000万円ということなので、住宅ローン控除は全額対象となるようです。

また、住宅ローン控除対象金額が、現在の所得税・住民税の支払い金額が、最大控除額の20万円以上あるのか、無いのかによっても判断が変わる点もご注意ください。

基本的には、現在の変動金利0.625%の金利であれば、住宅ローン減税を優先させるほうが有利となるようです。

ただし、金利が上昇した場合や、上記でも解説しているように、住宅ローン減税が全額対象とならない場合などには、早期繰り上げ返済の方が有利なこともあるのでご注意ください。

 

住宅ローン減税と繰り上げ返済  質問者 マルサさん

熊谷様
ご回答ありがとうございました。
現在、所得税と住民税を合わせると20万円以上はあります。

実は、投稿の前に銀行から届いた返済予定表とにらめっこし、100万円繰り上げ返済分の利息分を見たら、約22万円ほど節約できることが分かりました。
繰り上げ返済せずに何もしなければ年末の住宅ローン控除が約18万円になることも確認しました。
そこで、私は繰り上げ返済をすると住宅ローン控除は1万円くらい損をするが、利息分の22万円節約できるから、差し引きで約21万円得すると考えていました。
しかし、熊谷様の回答を見たら、そうではないことが分かり、どのように考えるのか疑問に思いました。
5年後に今のマンションを売却し、新しいマンションを購入する計画もあり、できるだけ借金を減らしておきたいという思いもあり、住宅ローン減税を10年間受けられないこともあり、できるだけ早期に確認したいと考えている状態です。
ただ、これ以上質問させていただくと、有料になるとも思い、正直躊躇しています。

熊谷様にはご多用の折、ご回答していただき、心から感謝いたします。本当にありがとうございました。

 

 住宅ローン減税と繰り上げ返済  回答者 FP熊谷 正和

マルサさんが言われるように、今回100万円の繰り上げ返済をすると、220,000円程節約効果が得られますし、住宅ローン減税も、約1万円下がるという点もその通りです。

ただ、住宅ローン減税は、残り5年間の受取金額が毎年1万円減る点と(5年間で5万円の差が出ます)、今回100万円の繰り上げ返済をしない場合は、5年後に繰り上げ返済をすることで、約190,000円程の節約効果が得られます。

5年間のトータルで考えると、繰り上げ返済で3万円のマイナスですが、住宅ローン減税では、5万円のプラスとなるので、若干ですが、住宅ローン減税と繰り上げ返済の部分だけで比較する場合には、5年後に繰り上げ返済をするほうが有利ということになります。

 

住宅ローン減税と繰り上げ返済  質問者 マルサさん

熊谷様ありがとうございました。
とても分かりやすく説明くださり、とても参考になりました。
熊谷様の説明によると繰り上げ返済はせずに住宅ローン減税を優先するということでした。ですので、5年後のマンション購入の直前に繰り上げ返済したいと思います。
本当にありがとうございました。
今後ともよろしくお願いします。

 

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