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買い替えローンについて  質問者 おユキさん 2014年5月29日

買い替えローンについての質問をします。

現在、平成17年5月にJAバンクの住宅ローンを利用して購入した中古住宅の家に住んでいますが、諸事情により同じ地域内に引っ越し(買い替え)を考えています。
残高は1300万円残っているため、今住んでいる家が帳消しになるような売値がつくとも考えられないので、どのようにローンを組めばよいか悩んでいます。
どうかお知恵をください。よろしくお願いします。

質問投稿先 無料WEB相談

 買い替えローンについて  回答者 FP塚本 アキラ

おユキさん、こんにちは。

支払中のローンを残したまま、次のローンを組むことについてどのようにローンを組めばよいかという質問にお答えします。

今回のケースで考えられるのは、「買い替えローン」もしくは「住み替えローン」などと呼ばれているローンを利用する方法です。

このローンは、現在お住まいの住居を売却し、新しい住居を購入するときに使うローンで、現在組んでいるローンを一括返済し、新たに住宅ローンを組み直すというものです。
一括返済する際には、現在お住まいの住居の売却益を充当しますが、足らなかった場合はその足らない分も含めて新しいローンで調達することになります。
このローンは大手銀行を含めて多くの銀行で取り扱っており、インターネットでも比較的簡単に資料が手に入ると思われますが、お近くの銀行などで一度説明を受けて理解を深めてみるのも良いかもしれませんね。
いずれにせよ、融資条件は各行さまざまですから、まずはご自分の状況に合った銀行を探すことが先決かと思います。

並行して、現在お住まいの住宅を売却する手はずを整える必要があります。なお且つ、購入物件探しも併せて行わなければなりません。
具体的には売却と購入が両方できる不動産業者への依頼という事になるかと思いますが、不安でしたら、弊社に別途ご相談ください。

売却が先になると購入物件を早めに決めなければならないというデメリットがありますが、資金計画は立てやすいというメリットがあります。
一方、購入物件が先に決まると、売却をしないと二重のローンになってしまいますから、あわてて売却しなければならず、希望の売却金額を下回る可能性も出てきます。
また、買い替えローンの実行に当たっては、現在支払っている住宅ローンの一括返済と抵当権の抹消を同日に行う必要があるため、不動産業者と銀行の連携が不可欠になります。

なお、住宅の売却損が出た場合は、その「譲渡損」を他の収入から引くことができます。
これを「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といい、確定申告をすることで所得税・住民税の軽減が図れます。

いずれにしても、ローンの金額が増える可能性があるので、返済額のアップも見込まなければなりません。慎重に念入りに準備を進めてくださいね。

買い替えローンについて  質問者 おユキさん 

回答をいただきありがとうございました。
銀行を選ぶ、家を売却する、新しい家を見つけるを同時に行わなくていけないことを教えていただきありがとうございました。
また住宅の売却損が出た場合に特例があることも知り、大変勉強になりました。

再度質問をしたいのですが、 近くの金融機関(地方銀行)で「買い替えローン」「住み替えローン」を調べたところ、取り扱っているところがなかったので、インターネットで調べた大手銀行を利用することを考えています。
その大手銀行では「仮審査がインターネットで簡単にできます」としていますが、複数行に同時に仮審査を行うことはできるのでしょうか?
やはりルール違反ですか?
これは、金融機関には聞けない質問なので、教えてください。
よろしくお願いします。

 買い替えローンについて  回答者 FP塚本 アキラ

おユキさん、こんにちは。
仮審査を複数行で行う事についてお答えします。

結論から言いますと、問題はございません。
本審査を依頼してからとなるとちょっと問題があるかもしれませんが、 銀行にとって、ローンを借りる人は「お客様」ですから・・・。
私の回答に沿って、行動を起こされたことを非常に嬉しく思います。
今後また、何らかの問題に直面した場合は何なりとご相談ください。

 

買い替えローンについて  質問者 おユキさん 

売却と購入を同時に進めていくことがすごく大変と実感し、
また売却・購入金額の折り合いが合わず、先のローン金額よりも増えてしまうことに少し不安を感じています。

そこでまたお知恵を借りたいのですが、
買い替えローンの融資金額は、「ローン残高−売却金額+購入物件価格」の金額のことでしょうか?、それとも、「ローン残高+購入物件価格」の金額でしょうか?どちらの金額で融資を受けられるのでしょうか?
また、ローン残高の分だけ先に融資を受けることができるのでしょうか?
全面的にローンに頼らないといけないので、ご回答よろしくお願いします。

 

 買い替えローンについて  回答者 FP塚本 アキラ

おユキさん、こんにちは。

買い換えローンに関するご質問にお答えします。
買い替えローンの融資金額は、「ローン残高−売却金額+購入物件価格」の金額です。

また、ローンの残高だけ先に融資を受けることができるかというご質問ですが、これは出来ないと思います。例えば、みずほ銀行のHPを見ると資金の使途として、
>自宅の買い替え時における以下の資金。
>ただし、(2)のみを資金使途とするお借り入れはできません。(太字筆者)
>(1)新規にご購入されるご自宅の取得資金
>(2)ご売却される旧自宅の住宅ローンの返済資金
とあります。基本的に他行も同様かと思いますが、私どもは金融機関ではないのであいまいな返答しかできません。ご容赦ください。

また当然、借入限度額も私どもでは判りません。
まずは金融機関でご相談なさってみてはいかがでしょうか。

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