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繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 みとあさん 2013年6月13日

はじめまして。繰り上げ返済をするか迷ってます。

平成22年11月に4130万を金利0.875%(変動)で35年ローンを組みました。
今回300万を繰り上げ返済しようかどうか迷ってます。

今後は繰り上げ返済できれば毎年100万位を目標にがんばりたいと思います。
その場合では繰り上げ返済をしたほうがいいのか、住宅ローン減税をうけていたほうがいいのか教えていただければと思います。
平成25年6月の段階での残高は38,664,844円です。
ボーナス払いはナシです。

金利もあがってしまうのでは?という不安もあって少しでも繰り上げ返済をしたい気持ちもあるのですが。。。

NO,13の方と似てるのかな?と思いますが、よろしくお願いします。

質問投稿先 無料WEB住宅ローン相談

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP熊谷

みとあさん、こんにちは。
まずは、住宅ローン減税の概要についてお話します。
住宅ローン減税の条件としては、年間所得3、000万円以下、償還期間10年以上の借入などを満たす場合となります。
平成22年度は、住宅物件が、長期優良住宅などの認定を受けている場合などには、控除率や控除額が変わります。(年末残高の1.2% 年間60万円)
今回は、一般物件年間控除額50万円(年末残高の1%)の場合としてお話します。

ご相談内容では、繰り上げ返済をするべきかどうかということなので、住宅ローン減税を最大控除できた場合、変動金利も0.875%が変わらない場合としたシュミレーションをご案内します。(コメント記載項目内容で、確認できた分についてシュミレーションするので、数字に誤差があることはご了承ください、大まかな方向性はお分かりいただけると思います)

<300万円をすぐ繰り上げ返済・毎年100万円を繰り上げ返済した場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
4年目 \35,080,000 \350,800
5年目 \33,030,000 \330,300
6年目 \30,940,000 \309,400
7年目 \28,910,000 \289,100
8年目 \26,840,000 \268,400
9年目 \24,750,000 \247,500
10年目 \22,610,000 \226,100


繰り上げ返済軽減額  2、417、239円
住宅ローン減税合計額 2、021、600円
<合計額 4、438、839円>

<住宅ローン減税終了後に1000万円をすぐに繰り上げ返済した場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
4年目 \38,060,000 \380,600
5年目 \37,020,000 \370,200
6年目 \35,960,000 \359,600
7年目 \34,900,000 \349,000
8年目 \33,840,000 \338,400
9年目 \32,760,000 \327,600
10年目 \31,670,000 \316,700


繰り上げ返済軽減額  2、045、803円
住宅ローン減税合計額 2、442、100円
<合計額 4、487、903円>

金利の変化を考慮しなければ、若干ですが、住宅ローン減税のメリットの方が高いようです。
ただし、住宅ローン減税を全額対象として、控除された場合の計算なので、所得税・住民税の合計額が該当数字を超えているかは確認してみてください。
控除額が低いようであれば、繰り上げ返済のメリットのほうが高くなる可能性もあります。

いずれにしろ残高が大きいので、少しの金利上昇でも、利息の負担は大きくなります。
変動金利のリスクを少しでも低くするように、計画通りに繰り上げ返済資金が貯められるように頑張って、早期完済を目指してください。

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