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繰り上げ返済のタイミングについて  質問者 yokoさん 2013年6月15日

初めまして。住宅ローンにつき質問があります。
新築マンションを購入し、2013年 4月に入居しました。住宅ローンは下記の通りです。

-----------------------------
当初借入額:3560万
金利   :変動 0.775%
返済期間 :35年
月額   :96,804円
ボーナス払:なし
返済開始 :2013年 5月
-----------------------------

前の自宅の売却益を使い、 5月に 980万を二段階に分けて繰り上げ返済しました。

-----------------------------
繰り上げ返済額: 580万
返済タイプ  :期間短縮
実行後残高  :29,728,449円
実行後貸出期日:2041年12月
-----------------------------
繰り上げ返済額: 400万
返済タイプ  :期間据置
実行後残高  :25,731,605円
実行後月額  :83,645円
-----------------------------

しかし、先日ファイナンシャルプランナーさんとお話する機会があった際、「住宅ローン減税を10年間フル活用してから繰り上げ返済した方が良かったかもしれない」「子供(小1と2歳)の大学進学時に高金利の教育ローンを組むようなことにならないよう、繰り上げだけではなく、保険等を使って資金を運用しておくことも大切」といったご意見をいただきました。

確かに、住宅ローンのことだけに目が行っていたことを反省しています。
済んでしまったことですが、このタイミングでの繰り上げ返済と、10年後での繰り上げ返済では、どちらが得策だったのでしょうか。

また、今後たとえば 100〜 200万ほどの余剰資金が発生した場合、ローンの面だけを見たとしたら、減税期間中と減税期間後と、どちらでの返済がより効果的でしょうか。
知識がないため必要な情報が不足しているかもしれませんが、ご回答よろしくお願いいたします。

質問投稿先 無料WEB住宅ローン相談

 繰り上げ返済のタイミングについて  回答者 FP熊谷

yokoさん、こんにちは。
繰り上げ返済について、重要なことですが、ご相談したファイナンシャルプランナーの方が言われるように、住宅ローン返済中の大きなイベント(お子様の教育資金や自動車購入費用など大きな支出のことです)に向けて資金を残しておくことも考えなければいけません。

お子様が、小1と2歳とのことなので、残り28年の住宅ローンの返済期間の中にある教育資金の問題は一番に考えておかなければいけないと思います。
教育資金等の準備が出来ている上で、住宅ローンの繰り上げ返済をどうするか・という前提でお話を続けます。

すでに、繰り上げ返済をしてしまった部分については、損得を知ってもしょうがないとは思いますが、他の方の参考情報として、シュミレーションをご紹介します。

住宅ローン減税の概要についてですが。
住宅ローン減税の条件としては、年間所得3、000万円以下、償還期間10年以上の借入などを満たす場合となります。
2013年度は、住宅物件が、長期優良住宅などの認定を受けている場合などには、控除額が変わります。(年末残高の1% 年間最高控除額30万円)
今回は、一般物件年間最高控除額20万円(年末残高の1%)の場合としてお話します。

まずは、5月の2つの繰り上げ返済についてです。
尚、前提条件として金利の変化はなく、年間最高控除額をすべて満たしている場合としてお話します。
また、住宅ローン減税後に繰り上げ返済するとした場合は、返済額の軽減分(96、804円から83、645円)毎月の支払い額にズレが出るので、毎年差額(13、159円の1年分)も繰り上げ返済していくとして、なるべく近い条件でご紹介しています。

<2013年5月に980万円を繰り上げ返済した場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
1年目 \24,500,000 \200,000
2年目 \23,650,000 \200,000
3年目 \22,700,000 \200,000
4年目 \21,790,000 \200,000
5年目 \20,800,000 \200,000
6年目 \19,890,000 \198,900
7年目 \18,930,000 \189,300
8年目 \17,960,000 \179,600
9年目 \16,990,000 \169,900
10年目 \16,000,000 \160,000


繰り上げ返済軽減額  2、402、249円
住宅ローン減税合計額 1、897、700円
<合計額 4、299、949円>

<住宅ローン減税終了後に980万円を繰り上げ返済した場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
1年目 \35,000,000 \200,000
2年目 \34,100,000 \200,000
3年目 \33,200,000 \200,000
4年目 \32,300,000 \200,000
5年目 \31,390,000 \200,000
6年目 \30,470,000 \200,000
7年目 \29,540,000 \200,000
8年目 \28,600,000 \200,000
9年目 \27,660,000 \200,000
10年目 \26,710,000 \200,000


繰り上げ返済軽減額  1、398、554円
住宅ローン減税合計額 2、000、000円
<合計額 3、398、554円>


金利の上昇があれば、さらにメリットは大きくなります。
また、お住まいが長期優良住宅の場合で、住宅ローン減税が最高額対象の場合には、92万円ほど住宅ローン減税が高くなり、合計額は、432万円なので、長期優良住宅の場合でも、2万円の差しかなかったようです。

結論を言うと、今回繰り上げ返済をした選択は間違いではなかったようです。

また、今後の繰り上げ返済も、住宅ローン減税の対象額である2、000万円を超えている残高があるうちは、住宅ローン減税を気にしなくても良さそうです。

ただ、最初にお話したように、繰り上げ返済のしすぎで、お金がショートしないようにご注意してください。

繰り上げ返済のタイミングについて  質問者 yokoさん 

早速のご回答ありがとうざいます。

最近はお金を銀行に預けていても利子は無いに等しいですし、繰り上げ返済は返済額より確実に効果が上がるため、何の迷いもなく実行してしまいました。
今回の判断については間違いではなかったようだとのことで安堵いたしましたが、今後は教育資金をきちんと確保することを最優先にし、繰り上げ返済は慎重に行なっていきたいと思います。

こちらでご相談して本当に良かったです。大変勉強になりました。

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