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繰り上げ返済するべきか 質問者 Yさん 2014年12月4日

借入額が少なく、金利が低い場合は、繰上返済の方が有利の場合があるとありますが、以下の場合はいかがでしょうか?

借入額 1,500万 
金利 変動0.875% 
期間35年 
借入年月 平成24年2月

夫婦共働きで、それぞれ上記借入を行っております。すでに夫 300万 妻 400万の繰上げを済ませ、現在の借入残高が
@夫 1100万
A妻 1050万 です。
妻は住民税までローン控除を受けることができません。

余剰資金として毎年双方100万ずつ繰り上げることが可能です。
どちらかだけでも繰上げしない方が得であれば、片方だけ200万繰上げていきたいと思います。


質問投稿先 無料WEB相談

 繰り上げ返済するべきか 回答者 FP藤本 崇

こんにちは。

「繰り上げ返済を継続するべきか否か」というご質問にお答えします。
一般的に金利が高い方が繰り上げ返済の効果は高くなります。

住宅ローン減税を考慮すると、借入金利が比較的低い場合繰り上げ返済するよりも、住宅ローン減税期間終了後まとめて一括で返済した方が効果が高い場合があります。

現在の金利が継続するとした場合、住宅ローン減税の効果と繰上返済による軽減効果
は以下の通りです。


ご主人
<1.毎年100万円を繰上返済をしていった場合>
住宅ローン減税額     約 510,000円
繰り上げ返済軽減額     約1,300,000円
<合計           約1,810,000円>


<2.住宅ローン減税終了後にまとめて繰上返済した場合>
住宅ローン減税額     約 800,000円
繰り上げ返済軽減額     約1,050,000円
<合計          約1,850,000円>


上記の住宅ローン減税終了後にまとめて返済した方が軽減効果は高いようです。


奥様
<1.毎年100万円を繰上返済をしていった場合>
住宅ローン減税額     約 470,100円
繰り上げ返済軽減額    約1,250,000円
<合計          約1,720,000円>


<2.住宅ローン減税終了後にまとめて繰上返済した場合>
住宅ローン減税額    約 760,000円
繰り上げ返済軽減額    約1,000,000円
<合計          約1,760,000円>


住宅ローン減税は所得税が先に控除の対象となり、差し引けない分が住民税からの控
除となります。

奥様が住民税分まで控除を受けることができないということは、所得税で減税分を満額控除できているということでしょうか。

その場合上記の通り住宅ローン減税後にまとめて返済した方が効果は高くなります。
控除できる金額が所得税と住民税で計9万円程度であれば、100万円繰上げ返済し
ていった場合とほぼ同等となります。

以上参考にしてみてください。

 

繰り上げ返済するべきか 質問者 Yさん

ご回答ありがとうございます。
妻は、年税額が約30万なので、ローン減税の控除額は約10万のため、住民税まで恩恵が受けられない状況です。
年間の利息額のほうが、ローン減税額より高いかな?と思っていたので、金利が変動しない限り、繰上げない方が得なのですね!
現在0.875%の金利で5年間は上昇しても据え置きなのですが、金利がどこまで上昇したら、繰り上げ返済に切り替えた方がよいのでしょうか?

 

 繰り上げ返済するべきか 回答者 FP藤本 崇

こんにちは。
そうですね。奥様も住宅ローン減税を満額受けることができ、現状の金利であれば積
み立てた後にまとめて返済した方が効果が高いかと思われます。
今後の金利については、約1%を目途としていただくと良いと思いますが、繰り上げ
時期や金利の変動時期にもよります。
また積み立てる資金をどのように活用するかによっても最終的な効果は変わってまい
りますので、具体的なシミュレーションと効果的な活用法などについては是非相談会
等を利用してみてください。
参考になれば幸いです。

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