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繰り上げ返済の適正な回数 質問者 くまくまさん 2015年1月13日

はじめまして。お世話になります。
新築住宅を購入し2012年8月にローン返済が開始いたしました。
今後、可能な限り繰り上げ返済をしていくべきか、とりあえず10年間は貯蓄しておくべきか、どちらが総支出が少なく済むのかが、わかりません。
現状の生活で2年半ほどで返済用として、400万程貯蓄できていますが、今後8年間同様なペースで続けられるかはわかりません。
年間100万程度の貯蓄を続ける事は可能だろうと考えています。
アドバイスをお願い致します。

融資額 2900万円
融資残高 27,107,708円 (2014.12末)
毎月返済額 101,000円
返済期間 30年間
返済開始 2012.8
一部繰上償還手数料 21,000円
金利 変動(当初10年固定 1.55%)
H25 H26 所得税源泉徴収簿の住宅借入金等特別控除額 245100円

@2015年1月にまず400万円繰上返済、
その後は、1〜2年程度・貯蓄200〜400万ごとに、3〜5回繰り上げる 。

A10年貯蓄しておき、貯蓄をまとめて繰り上げる。

銀行の窓口で相談しましたが、明確な返答をもらえず、悩んでおります。
どうぞ宜しくお願い致します。


質問投稿先 無料WEB相談

 繰り上げ返済の適正な回数 回答者 FP塚本 アキラ

くまくまさん、こんにちは。

住宅ローンの返済に際して、数回に分けて繰上げ返済をした方が良いか、10年間貯蓄をした分を一括で繰上げ返済した方が良いのかという質問にお答えします。

仮定の話ですので、ある程度の誤差は生じるかもしれませんが、一応、@については今年400万円の繰上げ返済を行い、その後3年ごとに300万円を繰上げ返済することとして解答させていただきます。金利については11年後から3%に上昇するものとします。

まず、@のケースですと、住宅ローン控除の金額が約130万円、繰上げ返済による節約効果が約700万円。繰上げ返済に掛かる費用が4回分で8万4千円。大まかに820万円強の効果になります。ローンは14年で完済できます。

一方、10年間貯蓄するAのケースですと、400万円+(300万円×3回)=1300万円を10年後に返済するという事になります。
この場合、ローン控除は約188万円、繰上げ返済による節約効果は約521万円、繰上げ費用は2万1千円。こちらも大まかに707万円の効果という事になります。ローンは15年で完済できます。

従って、このシミュレーションでは数回に分けて繰上げ返済をする方が効果が高いという事なります。

繰り上げ返済の適正な回数 質問者 くまくまさん 

こんにちは。

この度は、迅速丁寧な対応をありがとうございます。

繰上償還をと考え、銀行の担当の方に問い合わせましたが試算に数日かかった上で、「手数料や控除等を考えるとなんとも…」と、はっきりしない返答に疑問を感じておりました。

もう少し質問させてください。

H25年もH26年も所得税源泉徴収簿の住宅借入金等特別控除額はそれぞれ245100円でしたが、繰上償還をすることにより、今後の毎年の金額は大幅にかわるものでしょうか。

先のメールでお伝えした内容が基本となりますが、数回繰上の方が効果が高いということで、具体的に考えた場合、初回として今年2月に500万繰上の後、今後は100万/年のペースで貯蓄する事が現実的かと考えています。
より高い効果を得るパターン(回数・タイミング)を知りたいと考えます。
手数料などを考えても前半は毎年、後半は数年ごとという形が得策でしょうか?

お手数ですが、試算いただければ幸いです。

 繰り上げ返済の適正な回数 回答者 FP塚本 アキラ

くまくまさん、こんにちは。

>初回として今年2月に500万繰上げの後、今後は100万/年のペースで貯蓄する。
>より高い効果を得るパターン(回数・タイミング)を知りたいと考えます。

ということなので、初年度に500万円を繰上げ返済し、
@1年ごとに100万円、繰上げ返済する
A2年ごとに200万円、繰上げ返済する
B3年ごとに300万円、繰上げ返済する
以上、3つのパターンで考えてみましょう。

詳しい計算は省きますが、住宅ローン減税+金利の節約効果−繰り上げ手数料で計算すると
@647万円
A651.5万円
B645.7万円
となり、2年ごとに200万円ずつ繰上げ返済していくのが良いと思われます。

銀行によっては、インターネットを使った繰上げ返済だと手数料がかからない場合もあるので、お調べ済みだとは思いますが、確認してみて下さい。
ちなみに繰上げ手数料がかからなければ1年ごとに100万円ずつ繰り上げた方が良い結果になります。

繰り上げ返済の適正な回数 質問者 くまくまさん

こんにちは。
回答をありがとうございました。
こちら地方で相談窓口も心当たりがなく、大変助かりました。
早速、アドバイスいただいた形で進めます。
今後は、借り換えについても、検討するべきかとも思っております。
金利1%程度のプランにつき検討し変更、2年に一度200万程度を繰上げる事が最適なのか?と考えているところです。
この後また、お力添えをいただければ有難く存じます。
お世話になりました。

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