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繰り上げ返済と借り換え 質問者 Tさん 2015年1月14日

どうぞよろしくお願いいたします
52歳男性3人家族妻と子供1人19歳です
労務職地方公務員勤続22年です
3年前親戚所有の土地に建物のみ ろうきん住宅ローン1800万円27年返済10年固定1.7%で新築しました
途中100万円繰り上げ返済して現在残債1500万円2036年終了予定です
現在銀行預金1400万円で今どれくらい繰り上げ返済するのがいいのかまたは繰り上げせず低金利ローンに借り換えた方がいいのかアドバイスをおねがいいたします

住宅ローン減税もできるだけ無駄にしたくありません 老後資金は預金と退職金のみです
どうぞよろしくお願いいたします
老後資金は預金と退職金のみです

融資額 2900万円
融資残高 27,107,708円 (2014.12末)
毎月返済額 101,000円
返済期間 30年間
返済開始 2012.8
一部繰上償還手数料 21,000円
金利 変動(当初10年固定 1.55%)
H25 H26 所得税源泉徴収簿の住宅借入金等特別控除額 245100円

@2015年1月にまず400万円繰上返済、
その後は、1〜2年程度・貯蓄200〜400万ごとに、3〜5回繰り上げる 。

A10年貯蓄しておき、貯蓄をまとめて繰り上げる。

銀行の窓口で相談しましたが、明確な返答をもらえず、悩んでおります。
どうぞ宜しくお願い致します。


質問投稿先 無料WEB相談

 繰り上げ返済と借り換え 回答者 FP塚本 アキラ

こんにちは。

現在残債1500万円の住宅ローンを繰上げ返済した方が良いか、借換えをする方が良いのかというご質問にお答えします。

まず、借換えについてですが、現状、10年固定で1%くらいの商品が出ています。
3年前に借り入れをされたという事ですから、固定期間はあと7年程になるかと思います。
今再度、10年固定で借り換えをすることで固定期間を少し延ばせるのはメリットですね。
では、今後10年間でどれくらい返済額の差が出るのでしょうか?
現状のままで8年後に金利が3.5%に上昇した場合、10年間で支払う金額は約820万円です。もし、1%で借換えをした場合の返済額は約730万円。借り換えをする際に手数料などがかかると思われますので、その金額と返済額の差を考えれば借り換えをするべきか否かの判断材料になりますね。

繰上げ返済をどれくらいしたらよいのかというご質問ですが、これについてはお客様の総合的か情報をもう少しいただかないと判断はくだせません。
ですが、一般的に言うと定年までに住宅ローンは完済したいものです。
恐らく、地方公務員も段階的に定年延長という方向に進んでいるのだと思いますが、仮に60歳定年だとすると現状で850万円の繰上げ返済をすると60歳までに完済できます
(借り換えをすると繰上げ額を25万円ほど多くする必要があります)。
65歳までに完済を目指すならば600万円ほどで大丈夫です。

いずれにしても、老後の生活費や趣味に費やすお金など支出の部分と年金や貯蓄、退職金などを総合的に判断してより良いライフプランをたててから結論をお出しいただく方が、良いかと思います。ぜひ一度、弊社の相談会にお越しください。

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