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住宅ローン減税と繰り上げ返済 質問者 ワンコさん 2015年3月2日

住宅ローン減税の効果と繰上返済による軽減効果を教えて下さい。

借入金額と返済方法で悩んでいます。
手元資金の500万をどうしようか迷っております。

といっても運用の知識は無いので銀行に預けておくだけになると思いますが。

借入金額1500万  金利0.85 10年固定 17年
@1年目から年間50万繰上
A繰上返済せずに11年目に500万繰上

借入金額2000万 金利0.85 10年固定  23年
B1年目から年間50万繰上
C繰上返済せず11年目に1000万繰上

どのパターンが一番優位でしょうか?
よろしくお願い致します。

 

質問投稿先 無料WEB相談

 住宅ローン減税と繰り上げ返済 回答者 FP鈴木 美和子

ワンコさん、こんにちは。

住宅ローン借り入れにあたり、手元資金の500万円をどのように活用するかのご相談ですね。
10年後にまとめて繰上げ返済を考えてらっしゃるのは、住宅ローン減税を受け取る
ことをお考えかと思いましたので、利息と住宅ローン減税を比較しながら、どのパターンが一番メリットが大きいかを試算してみました。

今回の場合比較対象として、同条件にするためには、1,500万円の借り入れと、2,000万円の借り入れの場合の毎月の住宅ローンの支払金額を揃えて比較する必要があります。

おそらくご自身でもご検討いただいていて、1,500万円は17年の返済期間、2,000万円の場合は23年返済期間としていると思います。
ご質問のBについてですが、条件をそろえるためには年100万円の繰り上げ返済を
するのがよいと思いましたので、Bは年100万円に変更させていただきました。
また、繰上げ返済後をのぞいた返済額を1,000万円に統一するため、@とBの繰り上げ返済回数は10回とさせていただきました。


上記条件で、下記のようなパターンで比較してみましょう。
10年間は固定金利0.85%ですが、11年以降の金利が不明なため、11年目以降は仮に2%として比較します。

【条件】 1〜10年 金利0.85% 11〜23年 金利2%

1.頭金500万円、借入額1,500万円で毎年50万円づつ繰り上げ返済をする場合

2.頭金500万円、借入額1,500万円でローン減税終了後500万円繰り上げ返済をする場合


3.借入額2,000万円で毎年100万円づつ繰り上げ返済をする場合

4.借入額2,000万円でローン減税終了後1,000万円の繰り上げ返済をする場合


<1.頭金500万円、借入額1,500万円で毎年50万円づつ繰り上げ返済をする場合>

利息合計          769,000円
住宅ローン減税合計額    818,000円

<差し引き負担   −49,000円>


<2.頭金500万円、借入額1,500万円でローン減税終了後500万円繰り上げ返済をする場合>
利息合計          950,000円
住宅ローン減税合計額  1,035,000円

<差し引き負担額  −85,000円>


<3.借入額2,000万円で毎年100万円づつ繰り上げ返済をする場合>
利息合計        1,019,000円
住宅ローン減税合計額  1,104,000円

<差し引き負担額  −85,000円>


<4.借入額2,000万円でローン減税終了後1,000万円の繰り上げ返済をする場合>
利息合計        1,410,000円
住宅ローン減税合計額  1,553,000円

<差し引き負担額  −143,000円>


今回の比較結果としては、毎月の返済金額を揃えて比較すると、頭金を入れず、住宅ローン減税を受け取れる期間内は繰上げ返済せずに、減税終了後にまとめて繰上げ返済するCのパターンが一番優位になるようでした。
(−となっているのは、利息よりも住宅ローン減税の受取額のほうが多いということになります。)

ただ、シュミレーション上ではこういった結果になっていますが、ワンコさんの状況によっても、一番ワンコさんに合う返済プランは、実は異なる場合もあります。

また、運用の知識がないので銀行に預けておくとのことですが、相談会にきていただければ住宅ローン減税をより有利にする運用方法や、適切な返済計画もアドバイスできますので、ぜひご活用ください。

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