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フラット35からの借り換え 質問者 かなこさん 2015年3月5日

初めてですが、よろしくお願いします。

借入れは2920万、現在、残期間26年6ヶ月で残高2600万、利率3.36です。毎月118324円支払っています。

名義は夫単独で、現在の借入も夫のみです。
借換には夫一人では無理でしたので私の収入を合算をし、連帯債務者になります。
借換後は7年固定の利率1.893 期間26年です。

その際、名義は夫のみですので贈与税がかかる心配があります。

住宅ローン控除は夫のみと認識しております。

今の不安は贈与税の事と、単独名義のまま連帯債務者となる事に何かデメリットがあ
るのでは・・・と思っています。
借入債務の割合は銀行に問い合わせた所、割合はなく、ひとつの住宅ローンを二人で
返すと考えてくださいといわれました。

長文になり、申し訳ございません。
よろしくお願いいたします。

質問投稿先 無料WEB相談

 フラット35からの借り換え 回答者 FP鈴木 美和子

かなこさん、こんにちは。

住宅ローンの借り換えにあたり、
1.収入合算した分に贈与税がかかるかどうか?
2.ご主人の単独名義での連帯債務者であることに不利益はあるか?
のご相談ですね。

まず、確認ですが、かなこさんがなるのは、連帯保証人ではないでしょうか。
名義がご主人のみ、住宅ローン控除もご主人のみ、というところから推察する限り、
連帯債務者ではなく、連帯保証人ではないかと思われます。

連帯保証人と連帯債務者の違いをご説明します。

連帯保証人・・主たる債務者はあくまでも夫であり、妻は保証人に過ぎない。
ところが、支払いの延滞等が生じて債権者から保証人へ請求されたときに、通常の保証人であれば 「まずは債務者である夫に請求して欲しい」 と主張する権利があるのに対し、連帯保証人にはその権利がなく、請求を受ければ直ちに弁済の責任を負います。住宅ローン控除は妻は受けられません。

連帯債務者・・住宅ローンに対して夫も妻も共に債務者となり、債権者は夫に対しても妻に対しても同等に請求できる。夫婦共に債務の額は住宅ローンの額になります。半分ずつにはなりません。共有名義となり、住宅ローン控除の計算においてはそれぞれの登記された持分によって控除を受けられます。


1.収入合算した分に贈与税がかかるかどうか?について

連帯保証人である場合

奥様が連帯保証人である場合、奥様は債務者ではないので、夫のみの名義となります。
もともとご主人名義のものであることは変わりませんので、贈与税は発生しません。


連帯債務者である場合

連帯債務であれば普通はその収入の割合で名義も分割されますが、今回はご主人の単独名義ですね。
国税庁のホームページで以下のように紹介されています。

「夫名義のマンションのローンを共働き夫婦で返済した場合」
 夫婦でマンションを購入することにしました。マンションの名義は夫ですが、ローンは夫婦の連帯債務です。ローンの返済は共働きの収入から行いますが、贈与税の問題がありますか。

 ローン返済の年ごとに妻から夫に贈与があったものとされます。その年のローン返済額に妻の所得が夫婦の所得の合計に占める割合を乗じて計算した金額がその年の贈与額になります。
(相法8、昭34直資58)

このように載っていますので、新しく組みなおす住宅ローンの残債にあわせて、贈与税を計算することになります。

贈与税について国税庁のホームページからご説明します。
「贈与税は、一人の人が1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。したがって、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません(この場合、贈与税の申告は不要です。)」

つまり、1年に110万円までの贈与なら、贈与税はかからないし、申告も不要ということになります。
今回、残債と支払い額からみても、贈与税は110万以下の非課税枠ですむと思われますので、特に問題はないと思います。


2.ご主人の単独名義での連帯債務者であることに不利益はあるか?

1でのご回答のとおり、本来持分をもつはずの債務に対して、ご主人単独にすることから、贈与税が発生するのは不利益といえるでしょう。
ただし、非課税枠内ですむと思われますので、今回は問題ないと思われます。

名義を単独にしておくことと共有にしておくことの不利益、デメリットは考え方次第というところがあります。
たとえば、共有名義であれば、「居住用財産の譲渡の特別控除(3,000万円の特別控除)」が共有者それぞれで適用となることがメリットといえますが、昨今の状況で、それぞれが3,000万円以上の売却益が出るような売却は稀と思われます。

あとは、あまりよい話ではありませんが、物件を増改築及び売却する時には共有者全員の同意、物件を賃貸する場合には持分の過半数の同意がないとできません。
万一、将来、夫婦の仲が悪くなった場合に、勝手にその住宅を売ったり、他人に貸したり出来ないようにするために、共有にしておく、という手段としての使い方もあります。

ご自身1人で、すべてを進めていこうと思うと、難しい部分も多々あると思います。
そのように1人では難しい部分が多い住宅ローンの借り換えを、当社ではサポートするサービスを用意しています。

住宅ローン借り換え相談をお得に利用できる相談会を開催しています。
通常30,000円の相談料金が、3,000円の参加費だけでご利用可能です。 

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フラット35からの借り換え 質問者 かなこさん 

早速のアドバイス、ありがとうございます。

借替先の銀行は収入合算をすると連帯保証人ではなく、連帯債務者となるそうです。

贈与税の心配がなさそうですので、このまま進めて行きます!

本当にありがとうございました。

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