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住宅ローン名義変更 質問者 なおこさん 2015年3月16日

主人の実家は主人名義で購入しました。
結婚後しばらくした後、主人の実家にて住む予定でしたが、義姉夫婦が居座っており私たち夫婦が住むスペースがなく、現在はアパート暮らしをしております。
義姉夫婦はそのまま実家に居座るつもりみたいです。
ローンの残高は800万ほどあるのですが、義兄名義で借り換えして私たち夫婦が新たに住宅を購入する事は可能でしょうか??
義兄は現在28歳で正社員で勤めております。
主人は31歳です。
現在、主人の実家は義母と義姉夫婦が暮らしています。

質問投稿先 無料WEB相談

 住宅ローン名義変更 回答者 FP鈴木 美和子

なおこさん、こんにちは。

ご主人が払っている、実際に住んでいない実家の住宅ローンを、実際に住んでいる義兄さんに変更したい、というご相談ですね。
今の状況では、すでにご主人は住宅を持って住宅ローンを借り入れていることになっていますので、このままでは、新しい家の借り入れをする際の足かせになってしまいます。

義兄さんが住宅ローンを借りて残債800万円を全額返済してくれれば良いですが、義兄さんが800万円の借入ができるかどうかは、いろいろな条件が関わってまいりますので、借り入れできるかどうかは銀行に相談してみてになります。

その前段階として、義兄さんが実家の支払いをするのであれば、実家の名義も
親族間売買でお持ちになるかと思います。

1)実家の名義の親族間売買
パターンとしては2つ考えられると思いますが、
@義兄さんが実家の100%を持つ
Aご主人と義兄さんが持ち分を分け合う
800万円はあくまで残債であり、実家の評価額とは異なると思いますので、800万円分の持ち分を分けてもつことも考えられると思います。

義兄さんが持ち分100%を持つ場合、親族間売買になりますが、売買代金を市場価格より著しく低い金額で売却すると、贈与税の対象になる場合があります。
状況はわかりませんが、残債800万円ではなく、義兄さんが市場価格で実家を買い取るイメージになります。

No.4423 著しく低い価額で財産を譲り受けたとき(国税庁HP)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

贈与税などを考えると支払い額に応じて持ち分を持つことも考えられると思いますが、後々相続が発生した際に複雑な状況になる可能性もあります。

義姉夫婦さんとこの機会によく相談されることをお勧めいたします。
また、親族間売買での住宅ローンは銀行が認めないことも多いので、認めてくれる銀行を根気よく探すことになるかと思います。

2)また、負担付贈与という形で、実家を債務ごと譲ることも考えられます。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4426.htm
(参考)No.4426 負担付贈与に対する課税

[平成26年4月1日現在法令等]
負担付贈与の具体的計算

Q父から時価1,500万円の土地の贈与を受ける代わりに父の銀行借入金1,000万円
を負担することとした場合の贈与税の課税は具体的には どうなりますか。

A課税時期(贈与を受けたとき)における通常の取引価額(1,500万円)から負担
額(1,000万円)を控除した価額(500万円)が贈与 税の課税対象となります。

(相基通21の2-4、平元直評5外)

以上のように、おそらく贈与税は発生することになるかと思いますが、借入金ごと譲るのですっきりするかと思いますが、ご主人が今までたくさん住宅ローンを支払っていたとすれば、義兄に譲るだけで、ご自身にまったく残らないことになります。

あとは以上のような借入金の委譲ができるかどうかは、現在借り入れている銀行の
対応によると思いますので、相談なさってみてください。


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