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共有名義から単独名義への借り換え 質問者 ひろさん 2015年6月23日

初めまして。お世話になります。
タイトルの事項についてご教授頂きたく書かせていただきます。

私は2008年にマンションを妻と共同名義で購入致しました。
その後、2012年より私は海外へ単身赴任をしていまして、今年年末に帰任予定です。
昨今の金利の状況から帰任後に借り換えを考えていますが、@Aの懸念点について、ご教授いただければ幸いです。

○購入時の状況
・購入物件:新築マンション
・所有割合(私3/5,妻2/5)
・フラット35にて利率3.05%で4,200万円借入(妻は連帯債務者)。月々12万・賞与月+25万返済中。
・妻との結婚期間10年

○現在の状況
・2012年より私は海外に単身赴任。妻は当該マンションに在住。今年年末帰任予定。
・昨今の金利の状況から帰任後に借り換えを検討中。
・今年年末ローン元本残高:約3,600万円
・妻は2年前に子育ての為会社を退職。現在無職及び私の扶養家族の為、ローンの返済は私の収入から支出。
・帰任後の年収は800〜900万(現在の収入は現地分及び日本分合わせ約1,000万)

質問@
このような状況の中、『海外赴任後の住宅ローン借り換え』について、借り入れできる銀行は限られてしまうものでしょうか?できるだけ諸費用の少ない金融機関から借りたいと思っていますが・・・

質問A
『夫婦共同名義での借り換え』について、当初、贈与税等を考慮して私の所有割合のみを借り換えできたら、と思っていましたが、ネット等で調べると抵当権等の問題で難しいことがわかりました。
従って、私の名義に変更(負担付贈与?)してから借り換えすれば問題ないのか?、もしくは妻を連帯債務者にして借り換えをすれば良いのか?(無職なので不可能でしょうか?)などを浅はかに考えていますが、贈与税や諸費用等の支出を少なくすませる為に何か得策をご教授いただければと思います。

ちなみに全額借り換えでも問題ありませんし、名義についても拘りはありません。

粗雑な文章で申し訳ございません。
宜しくお願い致します。


質問投稿先 無料WEB相談

 共有名義から単独名義への借り換え 回答者 FP金指 恵子

ひろさんこんにちは。
ローンの借り換えを検討されているんですね。

A夫婦共同名義での借り換え
ひろさんのケースでは、奥様が現状は働いていないということなので、借り換えをされたい場合は、奥様はローンを組めませんので、ひろさんお一人で住宅ローンを組めるのかというのが前提になってきます。

@海外赴任後の住宅ローンについて
海外赴任の形がどのような形なのかということで判断がかわるケースもありますが、
今後の収入の見込みからローンを判断するのが一般的です。
ただ、各金融機関や支店レベルでの判断となるので、実際にこちらでと思われた金融機関数箇所で打診されることをお勧めいたします。
その際に、会社の収入見込の証明書、あわせて月収の実績などの提出を求められることがあります。

住宅ローンの問題と平行して登記や贈与税についても検討をされることが必要になってきます。
お調べいただいたように、今回のようなケースは、一般的にこう!という模範解答が残念ながらありません。

現状の登記のまま、住宅ローンの債務者がご主人のみとなった場合、一般的には贈与税がかかってくる形となります。
残りの残債分3,600万円の奥様の負担分2/5→1,440万円について贈与とみなされる
ケースも。
上記金額の住宅の持分を贈与とみなされない事由によって奥様の名義からご主人の名義と変え、贈与とみなされないケースもあります。

上記ケースは、個別案件ごと判断となるので、所轄の税務署への確認と相談が必要となります。
登記については、ご本人でもできないことはないですが、登記変更の事由についての作文など必要になってくることもありますし、ご自身での登記などに時間をとられるくらいなら専門家に任せたいと思われるようであれば、司法書士にご相談されることをお勧めします。

その際に、税務署の見解と調整していくことも必要ですので、そのあたりの調整も可能な司法書士さんを探されるといいかと思います。

1,440万円部分について贈与とみなされなければ、諸経費を低く抑えられる形となりますが、司法書士さんへの報酬など、単独での借り換えとは別に諸経費が加算されるので、それらの諸経費をあわせ、借り換えのメリットがどのぐらいあるのか。
そもそもご主人単独でのローンでの返済計画に無理がないのか。
共有名義から単独名義のローンとする場合の金融機関との交渉などいくつかのハードルがあるので、金融機関などの個別相談会などで、ご相談されることをお勧めいたします。

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