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住宅ローン控除と譲渡益 質問者 たいけんさん 2015年10月2日

先日自宅マンションを売却し、中古マンションを購入しました。
売却の際、購入時よりも1000万円ほど譲渡益が出たのですが、所得税はどの程度かかりますか?ちなみに居住期間は7年です。
また、購入したマンション用に組んだ住宅ローンはローン特別控除は適用されますか?

以上2点のアドバイスをお願いできればと思います。

質問投稿先 無料WEB相談

 住宅ローン控除と譲渡益 回答者 FP鈴木 美和子

たいけんさん、自宅マンションを売却して新しいマンションを購入したあとの税金のご相談ですね。

1.譲渡益に所得税はかかるのか
2.新しいマンションの住宅ローン減税は受けられるか

ひとつづつご説明します。

1.譲渡益に所得税はかかるのか

「特定のマイホームを買い換えたときの特例」
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
という特例を使うには10年の所有期間が必要なので、所有期間7年のたいけんさんですと使うことができないと思います。
そうしますと譲渡益については税金がかかってきます。

長期譲渡所得の税額の計算(所有期間が5年を超える土地や建物対象)を使うことになります。
下記は例になりますので、参考になさってください。

(例)
 30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億5,000万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が1億円、譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合


(1)課税長期譲渡所得金額の計算
計算式は以下の通りです。

課税長期譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

下記の計算例を参考にしてみてください。
(例)
 30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億5,000万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が1億円、譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合
1億5,000万円−(1億円+500万円)=4,500万円

(2)税額の計算
    イ 所得税
    4,500万円×15%=675万円
    ロ 住民税
    4,500万円×5%=225万円
(措法31、復興財確法13)
さらに復興税として
    4,500万円×2.1%=94.5万円

ただし、「マイホームを売ったときの特例」として3,000万円の特別控除をたいけんさんが使用されれば、

課税長期譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

で0円になりますので、所得税はかからないと思われます。
3,000万円特別控除の要件は以下になります。

・売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
・売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

適用を受ける為には確定申告が必要なので、確定申告時に
    (1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
    (2) マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し(この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。)
を添付してください。


2.新しいマンションの住宅ローン減税は受けられるか

こちらは新しい住宅へのローンではありますが、住宅ローン減税の要件の中に

「居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法36条の2、36条の5若しくは37条の9の2)の適用を受けていないこと。

という項目がありますので、1で回答した3,000万円控除を使うか、新しい住宅ローン減税を使うのかどちらかの選択になるようです。


詳しくはもよりの税務署にご相談されることをお勧めいたします。

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