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繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 ぽんたさん 2013年7月8日

はじめまして、皆様のご相談内容を拝見させて頂き、私も同様に今繰り上げ返済をするべきか?それとも住宅ローン減税が終わるまで手元に現金をもっていた方が良いのか迷っています。
シミュレーションとアドバイスをいただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。

借入は土地と建物の2本になります。

《土地》
借入額 :1000万
金利 :変動 0.775%
返済期間 :35年
月額   :27,192円
返済開始 :2011年10月
ボーナス払はなし 繰上げ返済履歴なし

《建物》
借入額 :2500万
金利 :変動 0.975%
返済期間 :35年
月額   :70,281円
返済開始 :2012年2月
ボーナス払はなし 繰上げ返済履歴なし

ここで2012年分の年収が大幅に減ってしまい480万でした。
最初の確定申告で戻ってきたのが91200円でした。
そして、おそらく住民税の減額効果としてもmax97500円で合計188700円程度です。
住宅ローン減税の恩恵が満額なく(自己責任ですがハウスメーカの営業セールスにやられました・・・)、調子こいて自分の度量以上に借りてしまいました。。。今後も不景気で年収は500万前後の見込みです。 それでも借りたからには一所懸命に返そうと思っています。
以上の実態を考慮して、今手持ち資金として600万ほどあります。
小学校高学年の子供も二人います。
そこで半分の300万をこの8月にでも繰り上げ返済をした方がいいのか、それとも住宅ローン減税の恩恵の期待値の長文で申しわけありませんがご確認とアドバイスよろしくお願いいたします。
どちらの方が高いのかわからず迷っております。
ちなみに私の年齢は36歳です。 何かと具体的に記載させていただきましたが、繰上げ返済した方が効果があるのか?というところと、もし繰り上げ返済するならば、建物分の返済に対し繰り上げ返済をするべきなのかもあわせてアドバイスいただけると幸いです。

質問投稿先 無料WEB住宅ローン相談

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP熊谷

ぽんたさん、こんにちは。
住宅ローンの繰り上げ返済の質問についてお答えします。

それでは、住宅ローン繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらがお得かシュミレーションで確認していきます。前提条件として、金利の変化は無し、住宅ローン減税額は、ぽんたさんが言われるMAX188、700円までとします。

尚、繰り上げ返済は、金利が高く残債も大きい方から返済する方が効果は高いので、建物分で繰り上げ返済した例になります。

<今年8月に繰り上げ返済した場合(期間短縮型)>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
平成25年末 \30,300,000 \188,700
平成26年末 \29,400,000 \188,700
平成27年末 \28,500,000 \188,700
平成28年末 \27,590,000 \188,700
平成29年末 \26,660,000 \188,700
平成30年末 \25,730,000 \188,700
平成31年末 \24,790,000 \188,700
平成32年末 \23,850,000 \188,700


繰り上げ返済軽減額  1、558、349円
住宅ローン減税合計額 1、509、600円
<合計額 3、067、949円>

<住宅ローン減税終了後に300万円を繰り上げ返済した場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
平成25年末 \33,270,000 \188,700
平成26年末 \32,400,000 \188,700
平成27年末 \31,530,000 \188,700
平成28年末 \30,640,000 \188,700
平成29年末 \29,750,000 \188,700
平成30年末 \28,850,000 \188,700
平成31年末 \27,940,000 \188,700
平成32年末 \27,030,000 \188,700


繰り上げ返済軽減額    771、826円
住宅ローン減税合計額 1、509、600円
<合計額 2、281、426円>


上記のように、住宅ローン減税が全額控除対象にならない場合には、繰り上げ返済をした分に、住宅ローン減税が影響しないため、すぐに繰り上げ返済をしたほうが効果は高くなります。

後は、小学校高学年のお子様の今後の教育資金など準備が出来ているか確認した上で、住宅ローンの返済をお考え下さい。

繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 ぽんたさん 

早速のご検討ありがとうございました。
住宅ローン減税は高額所得者ほど、効果があって、私のような庶民には恩恵が少ないのが難ですね。。。このご時勢、10年で年収が200万以上上がる見込みはないと思いますし・・・
今回シミュレーション頂きました結果で約80万もの違いが有るようですので、今回は予定通り300万円を繰り上げ返済したいと思います。
親切なご対応ありがとうございました。

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