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賃貸併用住宅について 質問者 007さん 2015年11月21日

43歳の会社員です。ローン6500万円の繰り上げ返済についてご助言をお願いします。

わが家は私と妻43歳(パート収入月4万円)、高校2年の子ども1人の3人家族です。
私の年収が990万円、貯蓄1700万円です。
新築に当たり親の支援1200万円があります。
現計画はRC構造の3階建ての賃貸併用住宅を新築するものです。

1階が賃貸(70平米、2LDK1部屋)、2〜3階が自宅(80平米)となります。
費用は土地・建物で総額7800万円。
頭金1500万円を入れ、残額の6300万円を住宅ローン(年利0.975%、35年返済)を組む計画です。

仲介不動産業者によると「駅まで徒歩9分と立地がいいので空室リスクは低い。
賃貸部分は月家賃12万円〜15万円で貸せるでしょう」とのこと。
月17〜18万のローン返済は賃貸家賃が安定的に入れば心配ないと思っていますが、空室リスクがやはり心配です。
退職までの17年間で完済するため効果的な繰り上げ返済の方法(住宅ローン減税との兼ね合い、固定資産税や将来の修繕費用の積み立てなど)をアドバイスください。子どもの大学進学のための残貯蓄1400万円は返済に使わない想定です。
よろしくお願いします。

質問投稿先 無料WEB相談

 賃貸併用住宅について 回答者 FP鈴木 美和子

007さん、こんにちは。

賃貸併用住宅の効果的な繰上げ返済と住宅ローン減税との兼ね合い、その他将来資金についてのご相談ですね。
お子様の教育費についてはしっかり貯めてらっしゃってすばらしいですね!
こちらはあと1年ちょっとの話ですから、使わないようしっかり確保しておきましょう。

仲介不動産会社が空き室リスクが少ないといったとしても、実際に運営するのは007さんですからご心配になるのは当然だと思います。
007さんの場合、35年ローンは組まれるけれども、退職までの17年間で完済できればその後は家賃収入と経費のみになりますので安心という話かと思われます。

住宅ローン減税と繰り上げ返済の兼ね合いについてですが、007さんの住宅ローン減税は適用になるのは「居住の用に供する住宅」のみになりますので、6300万円のローンのうち、8/15のローン残高ということになります。
住宅ローン減税の兼ね合いも見ながら繰り上げ返済を考えたいとのことですが、007さんの場合は賃貸併用住宅ということでさまざまな費用を見積もっておく必要があると思います。
ご心配されている固定資産税や、入居者が変わった際のリフォーム費用、ご自身の住まい部分も含めた修繕費用など、様々な要素があると思います。

それ以外にも、実際に007さんの現在の生活費や将来に掛かると思われる支出も加味して考えないと、本当に17年で完済できるのか、老後の資金も確保できるのかなど正確にはシミュレーションすることは難しいです。

私どもがローンの相談をお受けする際は、必ずこういったシミュレーションを行い、お客様の経済的なゴールを無理のないように達成できるようアドバイスをしていきます。ぜひ一度、弊社相談会をご活用ください。

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