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自営業者の住宅ローン審査 質問者 Fさん 2016年4月28日

個人事業主として7年仕事をしていますが、個人事業主の方は私の年収はH27年は青色控除を差し引いて350万くらいです。
小規模共済等を引くと280万くらいです。
H26年は200万くらいしかありません。
H28年は400万くらいにはなる予定です。

合算予定者は専従者給料が100万ほど 同居する予定の母が100万円です。
借金やローン等はありません。

今回新たに別会社を立ち上げることになりました。
そこで社長として役員報酬を私が年間65万円をもらうことになりますが合算できます
か?
また、専従者給料をもらっていた妻がこの会社から102万円いただくことになり専
従者から抜けることになります。

そこでご相談なのですが、私は個人事業主がメインにあたりローンを組む際に、役員
報酬をもらっている1年くらいの会社の決算書なりだすことになるのでしょうか?
また、妻もその会社から給料を取るので私が社長ですので厳しいのでしょうか?
そのまま専従者のままにした方がよろしいでしょうか?

役員報酬をもらうのはやめた方がいいのでしょうか?
そのまま個人事業主のだけでローンにあたった方がよろしいでしょうか?

住宅ローンを組むのはどこで組むのがよろしいでしょうか?
いくらくらいまで借りられますでしょうか?
宜しくお願い致します。

質問投稿先 無料WEB相談

 自営業者の住宅ローン審査  回答者 FP鈴木 美和子

Fさん、こんにちは。
個人事業主で住宅ローンをいくらまで借りられるかのご相談ですね。

まず年収については、青色申告控除は年収からひいて考えますが、小規模共済はひかずに考えていただいて大丈夫です。
所得合算でご主人と奥さまを合わせると、約450万円の年収になります。

別会社からの収入も増えるということですが、奥さまが専従者給与から抜ける代わりに102万円所得を得るということですので、世帯の年収としては増えると思われます。
この場合の金融機関が役員報酬として出た一カ月の収入を年間の収入に換算して年収としてみてくれる所と、年間の所得が支払われないと対象金額としない金融機関もあります。

まず、いくらくらいまで借りられるかというお話ですが、多くの金融機関が返済比率を概ね30%〜40%としています。
また、金融機関が返済比率の計算時に、審査基準金利としているのが3〜4%となっています。
返済比率とは、年収から住宅ローンなど支払金額がどのくらいの割合かということを言います。

Fさんの年齢により、返済期間として借り入れできる期間も変わってきますが、仮に35年の住宅ローンを組まれた場合で、返済比率を35%、審査基準金利を4%とした場合で計算しますと、年間の返済可能額は約157万円になりますので、住宅ローンが借り入れできるのは約2950万円ほどとなります。

金融機関で見込み収入を含めてくれる場合はもっと多く借り入れできるかもしれません。

なお、個人事業主の場合、Fさんは他の借り入れはないとのことですので、
・過去3年分の確定申告書がある
・過去3年間の損益が黒字である
・事業内容が流行に左右されるものや一過性のものでなく継続的に収入が見込める事業である

以上がクリアできていれば、延滞などなければ借り入れできる可能性は多くある
と思われます。

役員報酬をもらってもいいのか、というご質問に対してですが、社長や役員である場合は会社と一体として見られますので、法人の業績を含めて審査が行われますが、まだこれからということですので、事業計画書などを金融機関に求められる可能性はあると思われます。

プラスでみてもらえるかどうかは、金融機関ごとに異なります。

金融機関の個別の診断については、こちらの無料相談ではお答えすることができません。
詳細なご相談については、有料相談で、相談を受けているので個別相談をご利用ください。

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