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お得な住宅ローン減税の利用方法 質問者 Tさん 2016年12月27日

下記の条件で、住宅ローンを組む予定です。
住宅ローン減税のことを考え、4000万に近い形までローンを組み、10年経過後、全額繰り上げ返済する方法が、総額で一番安い方法と思っているのですが、如何でしょうか。

借入金 4000万円(諸費用分もローンとして含む)
年率  0.77%
ローン取り扱い手数料 10万8000円
保証料 なし

年収 690万円

具体的には、借入金の0.4%が登録免許税(司法書士の手続き費用別)と認識しており、借入金の中に登録免許税も含めて、借入を多くしても、年末調整で1%と考えれば、全額借入金に入れた方が得と思っています。

その他、繰り上げ返済をしな方が得という考え方に間違えがあるとすれば、住宅ローン減税をフルに利用できるか、否かだけだと思います。
(元本が減って、4000万以下になる部分の減額は仕方なし)

住宅ローン減税は、所得税額から控除、それでも不足の場合は、住民税からだと思います。

上記のように、年収690万でも、その内訳によって、所得税だけで、40万いかない場合はあるのでしょうか?私の給与明細を見る限り、軽く、所得税を40万以上納めていると思います。(見間違いでなければ)

ネット上の書き込み見ると、年収690万では、所得税は40万に満たないという書き込みを見るのですが、その可能性もあるのでしょうか?

住民税は、住んでいる地区町村によって変わるかもしれませんが、所得税は年収が同じなら、全く同額(特別な節税を除く)支払っており、690万なら、全く問題なく、住宅ローン減税をフル活用することがお得だと思っております。

長々となってしまいましたが、ご回答頂けると幸いです。



質問投稿先 無料WEB相談

 お得な住宅ローン減税の利用方法  回答者 FP鈴木 美和子

Tさん、こんにちは。
住宅ローン減税の適用範囲と、所得による減税金額のご相談ですね。

ご質問の中に、借入金の中に登録免許税も含めてお考えのようですが、 国税庁への質問に以下のような回答がありますので、ご参考にされてください。

 

・住宅用家屋の新築等の対価又は増改築等の費用の範囲について

<含められるもの>
・新築の場合は住宅用家屋の新築工事の請負代金の額(その敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含む)
・取得の場合には住宅用家屋の売買代金の額(その敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含む)
・建築の請負業者以外の建築士に支払った家屋の設計料
・住宅用家屋と一体として取得した電気設備等の附属設備の取得対価

<含められないもの>
・売買契約書等にちょう付した印紙
・不動産仲介手数料
・不動産取得税等及び登録免許税

ただし、一般的な回答であり、具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることもあります。
(参考URL)
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/17/05.htm

つまり、借入金に登録免許税を含んだとしても、住宅ローン減税の適用範囲には含まれないと思われます。

 

次に、年収690万円で住宅ローン減税額の40万円受け取れるかどうかについてですが、ご自身の「給与の源泉徴収票」をご確認いただければと思います。
所得控除額は個人個人で金額が異なるため、ご自身の源泉徴収票で確認いただくのが確実です。

まず、以下の計算でご確認ください。

<住宅ローン減税額を確認する>
毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%

<所得税の計算>
「源泉徴収票」を見て頂き、「源泉徴収税額」を見てください。
この「源泉徴収税額」が「所得税」になります。

<住民税>
住民税から引く場合は、住宅ローン減税額が所得税額だけでは引ききれなかった場合に翌年の住民税から次の金額を限度に控除されます、前年課税所得の7%、上限額が13.65万円となります。

Tさんの住宅ローン減税額は、上記所得税と住民税を合わせた額が年間の減税の上限額となります。


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