繰り上げ返済と住宅ローン減税 質問者 Tさん 2017年3月28日
家族構成:
私(42歳)妻(38歳)息子(1歳8か月)
H28.5
中古にてマンションを購入しました。
当初借入金額:2200万円
変動金利:0.549%
期間:35年(76歳時点)
初年度住宅ローン控除額20万円
H29.3末現在残高2157万1523円
繰り上げ返済について悩んでいます。
@現時点で一括200万円の繰り上げ返済
A10年後に200万の一括返済
B3年後、5年後、7年後等にそれぞれ分けて合計500万返済
C10年後に500万返済
以上のパターンでどのパターンが一番効果的でしょうか?
よろしくお願いします。
質問投稿先 無料WEB相談
繰り上げ返済と住宅ローン減税 回答者 FP鈴木 美和子
Tさん、こんにちは。
住宅ローン控除額20万円の場合、どの繰り上げ返済方法が有利かのご相談ですね。
@Aは200万円を繰り上げ返済するケース、BCは500万円を繰り上げ返済を、それぞれ期間短縮するケースで、それぞれ試算してみました。
Bについては、500万円を分けて、これから3年経過後170万、5年経過後170万、7年経過後160万で試算しました。
<試算条件>
残債2157万円
返済期間411回
金利0.549%
住宅ローン減税は毎年20万円まで
とし、金利上昇は考慮せずに試算しました。
※200万円の繰り上げ返済の場合
<@.現時点で一括200万円の繰り上げ返済>
住宅ローン減税額 約 1,510,000円
繰り上げ返済軽減額 約 385,000円
<合計 約 1,895,000円>
<2.10年後に200万円の一括返済>
住宅ローン減税額 約 1,675,000円
繰り上げ返済軽減額 約 275,000円
<合計 約 1,950,000円>
※500万円の繰り上げ返済の場合
<B.現3年後、5年後、7年後等にそれぞれ分けて合計500万返済>
住宅ローン減税額 約 1,474,000円
繰り上げ返済軽減額 約 727,000円
<合計 約 2,201,000円>
<C.10年後に500万返済>
住宅ローン減税額 約 1,675,000円
繰り上げ返済軽減額 約 619,000円
<合計 約 2,294,000円>
上記の通り、現在の金利が続くようであれば、住宅ローン減税を受取り終わったあとに、より多い金額を繰り上げ返済すれば、一番効果が高くなります。
しかし、あくまで金利が変わらなければ、という条件ですので、変動金利が今後上昇した場合には、目安としては1%を超えたら、繰り上げ返済を優先したほうがよいでしょう。
またお子様がまだ小さいので、これからはお子様の教育資金などについても考えておく必要があります。
現在余裕があるからと繰上げ返済しすぎてしまうケースも多く、教育資金が必要なタイミングで資金ショートしてしまうこともあります。
各家庭ごとに、適正な繰上げ返済額というのは異なりますし、将来起こるイベントを見据えたお金の使い方、貯蓄もとても大事な部分です。
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