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親の住宅ローンの借り換え 質問者 Nさん 2017年3月29日

親が返済している住宅ローンがあるが、父が63歳、母が55歳で支払いが難しくなってきているので、同居の私が(娘)が住宅ローンを引き継ぎ、かつ金利の安いところで借換したい。

贈与税がかからずに、もっともメリットのある方法はあるでしょうか。

<住宅ローンの内容>
残額:1,349万円 
最終返済日:平成40年8月
返済額:月額11万程度
率:2.2475%

@私が繰上返済し、残りを金利の安いところ(住宅ローンではなく、カードローン)で借換したいと思いますが、それは贈与税がかかるのでしょうか。

A繰上返済しないで、住宅ローンは親が払い、生活費をこどもが援助すると贈与税はかからないのでしょうか。

B同じ銀行で、売買せずに子どもへ引き継ぎ可能でしょうか。また、売買する場合は手数料等はいくらくらいかかるものでしょうか。



質問投稿先 無料WEB相談

 親の住宅ローンの借り換え  回答者 FP鈴木 美和子

Nさん、こんにちは。

ご両親の住宅ローンをお子さまが援助したいというご相談ですね。
ご質問に順番にお答えします。

@私が繰上返済し、残りを金利の安いところ(住宅ローンではなく、カードローン)で借換したいと思いますが、それは贈与税がかかるのでしょうか。

A繰上返済しないで、住宅ローンは親が払い、生活費をこどもが援助すると贈与税はかからないのでしょうか。

@Aについては、暦年贈与の範囲内であれば、贈与税はかかりませんが、それを超えると贈与税の対象になる可能性があります。

贈与税は1年につき110万円の基礎控除がありますので、それを超える贈与については贈与税が一般的にかかります。

<贈与税の計算>
1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった財産の価額‐基礎控除110万円  =課税価格

<基礎控除後の課税価格からの贈与税の計算>
200万円以下 10%
300万円以下 15%-控除10万円
400万円以下 20%-控除25万円
600万円以下 30%-控除65万円
1,000万円以下 40%-125万円
1,500万円以下 45%-控除175万円
3,000万円以下 50%-控除250万円
3,000万円超 55%-控除400万円

もし住宅ローン月11万円分の1年分を贈与するとすると、年間132万円の贈与となり、22万円分の10%の2.2万円が贈与税としてかかると思われます。

@のようにまとまった金額を贈与する場合は、贈与税の負担も考慮するとよいでしょう。

もし、ご両親が相談者の方の扶養である場合は、生活費の贈与については以下のように非課税となります。

No.4405 贈与税がかからない場合
[平成28年4月1日現在法令等]

贈与税は、原則として贈与を受けたすべての財産に対してかかりますが、その財産の性質や贈与の目的などからみて、次に掲げる財産については贈与税がかからないことになっています。

    
2 夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者から生活費や教育費に充てるために取得した財産で、通常必要と認められるもの
    
ここでいう生活費は、その人にとって通常の日常生活に必要な費用をいい、また、教育費とは、学費や教材費、文具費などをいいます。
なお、贈与税がかからない財産は、生活費や教育費として必要な都度直接これらに充てるためのものに限られます。したがって、生活費や教育費の名目で贈与を受けた場合であっても、それを預金したり株式や不動産などの買入資金に充てている場合には贈与税がかかることになります。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm

 

B同じ銀行で、売買せずに子どもへ引き継ぎ可能でしょうか。また、売買する場合は
手数料等はいくらくらいかかるものでしょうか。

住宅を、売買をせずにそのまま子供へ引き継ぎをすることは一般的にはできません。
所有権の移転で売買する場合は、業者の仲介手数料がかかり、売買で譲渡するのであれば、通常業者への手数料は売りと買いで3%づつかかりますので、6%の売買手数料がかかってしまいます。

現在借り入れの銀行で、ご両親以外に、Nさまが住宅ローンの連帯債務者としてサポートする意思などがある点などを説明して、現在の借入れ金利から、金利を下げる交渉もできるかもしれません。

まずは借入れ中の銀行に相談してみてはいかがでしょうか。

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