繰り上げ返済の時期 質問者 MRさん 2013年8月26日
初めまして。いつ繰り上げ返済すべきか迷っています。
2010年2月より返済期間35年、5100万借入、変動金利0.975%、元金均等、毎月12万、ボーナス月払い(年2回)12万です。
現在余剰金が500万程出来たので、繰り上げ返済を?今?金利が変動なので上がったら?今は金利が安いのでローン減税後の10年後、のどこでした方が良いでしょうか。
1度借りている銀行へ試算をお願いしたら、来年2月に400万円を返した場合、浮く利息分は70万円との事でしたが、合ってますでしょうか?(私的にはこんな低くないような気がするのですが・・・)。
預けても低金利なので繰り上げ返済が効果的なのかと思っていましたが、銀行の試算が本当なら、ちょっと迷います。
金利も数年後には上がると思っています。
シュミレーションを宜しくお願いします。
質問投稿先 無料WEB住宅ローン相談
繰り上げ返済の時期 回答者 FP熊谷
MRさん、こんにちは。
住宅ローンの繰り上げ返済の質問についてお答えします。
2010年度の住宅ローン減税ですが、年末残高の1%(最大年50万円まで、長期優良住宅の場合は年末残高の1.2% 最大年60万円まで)が住宅ローン控除対象になります。
シュミレーションは、一般住宅の場合でご案内します。
それでは、繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらを優先させるべきか、記載内容で、概算値のシュミレーションをご案内します。 (ボーナス支払い比率や元金均等返済なので、いつの時期の返済額のことかなど不明な点がある為、おおよその近似値でご紹介しますので、若干の数字の誤差はご了承ください)
<今年9月に500万円繰上げ返済をする場合>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
平成25年末 | \40,890,000 | \408,900 |
平成26年末 | \39,430,000 | \394,300 |
平成27年末 | \37,970,000 | \379,700 |
平成28年末 | \36,520,000 | \365,200 |
平成29年末 | \35,060,000 | \350,600 |
平成30年末 | \33,600,000 | \336,000 |
平成31年末 | \32,150,000 | \321,500 |
繰り上げ返済軽減額 1、274、549円
住宅ローン減税合計額 2、556、200円
<合計額 3、830、749円>
<住宅ローン減税終了後500万円繰上げ返済する場合>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
平成25年末 | \45,260,000 | \452,600 |
平成26年末 | \43,800,000 | \438,000 |
平成27年末 | \42,350,000 | \423,500 |
平成28年末 | \40,890,000 | \408,900 |
平成29年末 | \39,430,000 | \394,300 |
平成30年末 | \37,970,000 | \379,700 |
平成31年末 | \36,520,000 | \365,200 |
繰り上げ返済軽減額 1、004、614円
住宅ローン減税合計額 2、862、200円
<合計額 3、866、814円>
シュミレーション結果では、概算値ですが、住宅ローン減税終了後に、繰り上げ返済をしていくほうが、お得な方法のようです。
ただし、注意点があります、毎年の住宅ローン減税の金額は、全額控除対象として計算しているので、所得税と住民税の対象金額が住宅ローン減税額以下であれば、早期繰り上げ返済の方が有利かもしれません。
また、金利の変化も計算に入れていないので、金利上昇時には、繰り上げ返済をする方が有利な可能性がありますので、ご注意ください。
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