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住宅持分割合の分け方 質問者 Tさん 2017年7月31日

新築戸建を購入予定です。夫婦で持分を分けたいと思います。
購入金額だけでなく、諸費用も含めて計算するとありますが、諸費用はどこまでを含むのでしょうか。

色々調べると火災保険は諸費用にならないという情報もありました。
夫婦間であれば、110万以下であれば贈与税が掛からないとのことですが、既に100万円弱ギリギリを夫婦間で口座に振り替えています。
ですので、諸費用分もしっかり計算して、持分を決めたいと思っているのですが、教えてください。

新築戸建ですが、建売で売主のため、仲介手数料はかかりません。
できるだけ、詳細に教えていただけますでしょうか。



質問投稿先 無料WEB相談

 

 住宅持分割合の分け方  回答者 FP鈴木 美和子

Tさん、こんにちは。
ご夫婦で新築戸建てを購入する際の、持分として計算する費用についてのご相談ですね。

法務局に確認しましたところ、法務局の方は以下のような回答でした。
持分に含める費用は次の二つのどちらかから見ているとのことです。

1.「売買契約書」に記載されている費用
2.司法書士等が作成する「登記原因の証明情報」

1であれば、売買契約書に記載されている費用のみで見ることになりますし、2の、登記原因の証明情報があるのであれば、そちらに記載されている費用でみるとのことです。

登記原因の証明情報に、Tさんが含めたい諸費用を記載してもらうことができるのであれば、その費用が持分の費用として見てもらうことができますが、この証明情報を作成する際には、売主さんの記名捺印も必要なため、内容を認めてもらう必要があります。

上記に該当しない諸費用は、持分割合には該当しないということになります。

以下が参考文面になりますので、ご確認ください。

 

○登記申請の際に必要とされる「登記原因証明情報」とは,どのようなものですか?(情報番号1314 全1頁)

「登記原因証明情報」とは,登記の原因となった事実又は法律行為とこれに基づき現に権利変動が生じたことを証する情報のことをいいます。

共同申請の場合には(電子)契約書等のほか,登記原因について記載又は記録された内容を,その登記によって不利益を受ける者(登記義務者)が確認し,署名若しくは押印した書面又は電子署名を行った情報が含まれます。

したがって,売買契約書(所有権の移転時期の特約があるときは,その条件成就の事実を証する情報も併せて必要となります)のほか,売買契約書の写しに売主が記名押印したものでもよいとされています。

売買による所有権の移転の登記の申請をする場合に,売買契約書がないときは,契約の当事者,日時,対象物件のほか,売買契約の存在とその売買契約に基づき所有権が移転したことを売主が確認した書面又は情報が登記原因証明情報に該当します。

したがって,登記原因を記載した報告書に売主(登記義務者)が記名押印したものもこれに含まれます。
なお,いわゆる売渡証書であっても,登記義務者が署名しているものは,それが売買契約とこれに基づく所有権の移転を内容としているものである限り,登記原因証明情報に該当します。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/000130975.pdf

 

住宅持分割合の分け方 質問者 Tさん

夫婦での持分割合は、売買契約書の金額か、登記原因の証明情報の金額で決めるとのことですが、この2つに相違があるときは、どちらで決めたらいいでしょうか?

売買契約書の段階では、建売住宅だったため金額が決定していたのですが、契約後追加でオプションを発注したため、金額が違います。売買契約書には3800万でしたが、最終的には4000万程になりそうです。

その場合は、登記原因の証明情報にオプションの200万の金額が記載されていなければ問題ないのでしょうか?もし売主が登記原因の証明情報に4000万位として記載するとした場合はどうしたらいいですか?

1.「売買契約書」に記載されている費用
2.司法書士等が作成する「登記原因の証明情報」

 住宅持分割合の分け方  回答者 FP鈴木 美和子

法務局に再度確認しましたが、売買契約書はSさんのケースと同様に金額が動いてしまうケースが多いので、売買契約書を添付して申請されるケースはあまりないとのことでした。

しかし登記原因の証明情報も、実際の実務としては金額をかかないで提出されることが多く、あくまで記載されている持分割合を、性善説として見ているとのことです。

ただし、持分登記と、実際支払うと思われる金額に大きく相違がでてきた場合には、税務署から問い合わせがいくこともある、とのことでした。

ご質問の回答としては、「登記原因の証明情報に金額を記載しなくてもよく、あくまで申請した持分による」となりますので、今回の場合には実態にあわした金額であれば、契約書どおりでも、オプションを含めた金額でも、どちらも正しいということになります。

詳しくは法務局などでご確認ください。

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