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繰り上げ返済をいつするべきか  質問者 とらさん 2013年9月10日

初めまして。 毎月の繰り上げ返済をしようか、10年経過してから繰り上げ返済をしようか悩んでいます。
また、年内に100万円だけ繰り上げ返済をして、10年経過してから繰り上げ返済を再開する方法はどうなのだろうかと迷ってしまいます。
アドバイスをいただければ幸いです。

2013年9月から返済開始(新居の入居は今年12月予定)
35年ローン 変動金利(0.825%)
毎月の返済額(60324円) ボーナス払いなし
夫婦連帯債務型住宅ローンを組んでいます。
元利均等毎月返済です。
お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。

補足です。 先ほど投稿しました、とらです。
借入金は2200万円です。
どうぞよろしくお願いいたします。

質問投稿先 ブログ

 繰り上げ返済をいつするべきか  回答者 FP熊谷

とらさん、こんにちは。
住宅ローンの繰り上げ返済の質問についてお答えします。

2013年度の住宅ローン減税ですが、年末残高の1%、最大年20万円(長期優良住宅は最大年30万円まで)が住宅ローン控除対象になります。
連帯債務型の住宅ローンとのことなので、持分割合に応じて、住宅ローン減税も夫婦それぞれ適用できる組み方と思われます。

具体的な繰り上げ返済のペースがわかりませんでしたので、参考として次の3パターンで比較してみます。
・毎年100万円繰り上げ返済する場合
・今年100万円繰り上げ返済、10年後900万円繰り上げ返済する場合
・住宅ローン減税後1、000万円繰り上げ返済する場合

それでは、繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらを優先させるべきか、上記例で、概算値のシュミレーションをご案内します。
住宅ローン減税は、夫婦で、最大金額を控除できるとして計算しています。

<毎年100万円繰り上げ返済をする場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
平成25年末 \20,860,000 \208,600
平成26年末 \20,300,000 \203,000
平成27年末 \18,750,000 \187,500
平成28年末 \17,220,000 \172,200
平成29年末 \15,650,000 \156,500
平成30年末 \14,050,000 \140,500
平成31年末 \12,460,000 \124,600
平成32年末 \10,840,000 \108,400
平成33年末 \9,240,000 \92,400
平成34年末 \7,600,000 \76,000


繰り上げ返済軽減額  1、941、172円
住宅ローン減税合計額 1、469、700円
<合計額 3、410、872円>


<今年100万円繰り上げ返済、10年後900万円繰り上げ返済する場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
平成25年末 \20,860,000 \208,600
平成26年末 \20,300,000 \203,000
平成27年末 \19,740,000 \197,400
平成28年末 \19,180,000 \191,800
平成29年末 \18,610,000 \186,100
平成30年末 \18,000,000 \180,000
平成31年末 \17,460,000 \174,600
平成32年末 \16,880,000 \168,800
平成33年末 \16,290,000 \162,900
平成34年末 \15,700,000 \157,000


繰り上げ返済軽減額  1、635、445円
住宅ローン減税合計額 1、830、200円
<合計額 3、465、645円>


<住宅ローン減税終了後1、000万円繰上げ返済する場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
平成25年末 \21,810,000 \218,100
平成26年末 \21,270,000 \212,700
平成27年末 \20,720,000 \207,200
平成28年末 \20,160,000 \201,600
平成29年末 \19,600,000 \196,000
平成30年末 \19,000,000 \190,000
平成31年末 \18,470,000 \184,700
平成32年末 \17,900,000 \179,000
平成33年末 \17,320,000 \173,200
平成34年末 \16,730,000 \167,300


繰り上げ返済軽減額  1、554、954円
住宅ローン減税合計額 1、929、800円
<合計額 3、484、754円>


シュミレーション結果では、概算値ですが、3つの方法の中では、住宅ローン減税終了後に、繰り上げ返済をしていくほうが、よりお得な方法のようです。
ただし、シュミレーションは、夫婦連帯債務型との記載があったので、夫婦ともに住宅ローン減税対象となると思われますが、連帯保証型となると、債務者本人だけが該当になりますので、上記シュミレーション結果も若干変わってきます。
また、住宅ローン減税が全額対象として、金利上昇のない場合の例です。
今後の金利変動に注意しながら、住宅ローン減税後の繰り上げ返済資金の準備に頑張ってください。

繰り上げ返済をいつするべきか  質問者 とらさん 

ご丁寧に回答いただきましてありがとうございました。
具体的にシュミレーションをしていただいたので、大変参考になりました。
住宅ローン減税の終了後にまとめて1000万円を繰り上げ返済できるように、 貯金をしていこうと思います。
ありがとうございました!

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