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繰り上げ返済と住宅ローン減税 質問者 Uさん 2017年11月22日

こんにちは。
繰上返済すべきか、住宅ローン減税を優先すべきか悩んでおります。

借入時期:2013年11月
借入金額:25,000,000円
借入期間:20年
利率:0.775%(都市銀行:変動)
方式:元金均等
※2017年11月現在借入残高:約20,000,000円

繰上返済:3,000,000円を考えています。
仮に来年の初めに繰上返済した場合、借入期間が短縮されて将来住宅ローン減税を受けられる回数が減り、逆に損してしまうのではないかと心配しています。
どちらを優先すべきでしょうか。

また、繰上返済の金額によっても考え方が変わると思いますので、具体的にいくら以上繰上返済すれば繰上返済の方が有利かご教示頂けないでしょうか。

宜しくお願い致します。



質問投稿先 無料WEB相談

 

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP鈴木 美和子

Uさん、こんにちは。
繰上返済すると住宅ローン減税が損しないかのご相談ですね。

まず住宅ローン控除についてご説明しますと、2013年11月の住宅ローン減税は以下の要件になっています。

〜平成25年1月1日から平成25年12月31日までの要件〜
・控除期間:10年
・年末残高等×1%(年間限度額20万円)

つまり、年末残高が2000万円になるまでは、繰上返済されたほうが、住宅ローン控除をもらえない部分でしたので得になりました。

しかし、現在2000万円の状況で、金利が今後も1%以下であるならば、年末残高×1%のローン控除を受け取ったほうが得になります。

短縮されて、将来受けられる期間が短くなることについては、たとえば300万円今繰上返済されても、短縮期間は3年ですので、受け取れる残期間6年間に影響はありませんので、問題ないでしょう。

ただ上記のように、金利が1%を割っているのであれば、繰上返済せずに住宅ローン控除を受け取った方が得になるのですが、もう一点注意されていただきたいのが、現在住宅ローン控除を限度の20万円受け取ることができているかどうかということです。

 

・住宅ローン減税額を満額受け取ることが出来ているかどうか

住宅ローン減税を全て受け取れているかどうかは、Uさんの年収によっても異なります。
以下の計算でご確認ください。

<住宅ローン減税額を確認する>
毎年末の住宅ローン残高の金額の1%

<所得税の計算>
「源泉徴収票」を見て頂き、「源泉徴収税額」を見てください。
この「源泉徴収税額」が「所得税」になります。

<住民税>
住民税から引く場合は、住宅ローン減税額が所得税額だけでは引ききれなかった場合に、翌年の住民税から次の金額を限度に控除されます。前年課税所得の7%、上限額が13.65万円となります。

減税がすべて受け取れていなければ、繰上返済を行ったほうが有利になる可能性もあります。

住宅ローン減税における所得税と住民税の見方については、以下のページに記載していますのでご参考にされてください。

http://www.lifeplan-fp.com/column_2_2.html

 

当社の相談会にお越しいただくと、Uさんの状況を詳しく伺いながら、もっとも適正な繰上返済の仕方や、タイミングなどのアドバイスをさせていただきますので、よろしければ相談会をご活用ください。

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