利子補給のある住宅ローンの返済 質問者 Nさん 2017年11月30日
初めまして。
繰り上げ返済するのと住宅ローン減税の恩恵をうけるのとどちらがいいか、お伺いし
たいです。
当初の状況
ローン額 3000万
元金均等返済
融資実行 2014年3月〜2049年3月
返済回数 419回
利率
2014年3月〜2024年3月 1.54%
2024年3月〜2049年3月 1.84%
ただし、会社からの下記利子補給あり
2014年3月〜2024年3月 0.54%
2024年3月〜2039年4月 0.84%
その後一度繰り上げ返済(2017年3月200万)し、下記状況に変化。
ローン額 24,357,188円(2017年4月現在)
最終返済月 2045年9月
返済回数 377回
となりました。
2017年4月から数ヶ月たち、特に繰り上げ返済はせず、2017年12月現在のローン額
は、23,785,764円となっています。
住宅ローン控除(2000万限度)は平成35年まで、ローンは夫婦でくんでいるため、3000万のうち
夫が75%持ち分で2250万
妻が25%持ち分で750万が持ち分となります。
また、平成29年度の住宅ローン控除額は
夫 178,300円
妻 59,400円
でした。
繰り上げ返済は、10万から手数料はかかりません。
家計の状況としては、2年ごとに100万または200万のペースでは繰り上げ返済可能です。
繰り上げ返済せずに、住宅ローン控除の恩恵をうけたほうがいいのか、それとも住宅
ローン控除がきれるときに一括で300万または600万返すのがいいのか、それぞれのパターンでお教えください。
また会社からの利子補給が2039年4月までですのでそれまでには完済したいと考えて
います。
よろしくお願いします。
質問投稿先 無料WEB相談
利子補給のある住宅ローンの返済 回答者 FP鈴木 美和子
Nさん、こんにちは。
繰上返済するのと、住宅ローン減税を受け取るのと、どちらが有利かのご相談ですね。
まずは住宅ローン減税についてご説明しますと、Nさんが借り入れられた年の住宅ローン減税は10年間 住宅ローン残高の1%が戻る減税になっています。
受け取られているローン減税額から考えると、ほぼ全額受け取られているようです。
Nさんのローンは元金均等タイプなので、ご質問の繰上返済をしていったほうがいいのか、住宅ローン減税を受け取ってから一括で繰上返済したほうがいいのかを検証します。
試算の条件は以下の通りです。
2017年12月末残高 23,785,764円
金利は10年目までが1.54%、11年目以降が1.84%
残回数 332回としました。
利息の補てんはあるようですが、ここではいれません。
2年ごとに200万円の繰上返済を3回した場合と、10年経過後に600万円繰上返済した場合を比較して試算しました。
あくまで概算になりますので、ご了承ください。
<1.2年ごと(来年年明け早々に1回目を返済)に3回200万円の
繰上返済をした場合>
住宅ローン減税額 約 1,269,000円
繰り上げ返済軽減額 約 1,352,000円
<合計 約 2,621,000円>
<2.住宅ローン減税終了後に600万円を繰上返済した場合>
住宅ローン減税額 約 1,484,000円
繰り上げ返済軽減額 約 1,196,000円
<合計 約 2,680,000円>
試算の結果は以上のようになり、若干住宅ローン減税を受取り終わってから繰上返済したほうが有利ではありましたが、ほぼ変わらない結果となりましたので、Nさんが返済しやすいやり方でされるとよろしいのではないでしょうか。
ただし、繰上返済を一度してしまいますと、戻してもらうことはできません。
うっかり、将来的に必要なお金を繰上返済に充ててしまうことがないようにご注意ください。
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