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繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 とむさん 2013年9月25日

初めまして。 繰り上げ返済すべきか、住宅ローン減税を受けるために繰り上げ返済をしない方がいいのか、迷っています。
シュミレーションをお願いできますでしょうか?

借り入れは
H24年8月に住宅ローン2140万円、
返済期間35年(最終返済期日H59年)、
フラット35Sで 元金均等返済
(割賦金は当初約51000円) (H25年五月より割賦金を約60000円)
最初10年固定金利0.84%で 11年目以降は1.84%となります。

H25年の年明けに 一度250万円を繰上げ返済をしました。
かつH25年五月より割賦金を約60000円にし、 期間が短縮され、最終返済期日がH50年12月までとなりました。
今後の予定としましては H26年の年明けに 約360万円〜432万円の繰上げ返済をし、 理想では2年ごと(1年ごとは無理のため)に 108万円(18か月短縮相当)ずつ繰上げ返済をするつもりです。 (100万円以上でないと繰上げ返済不可) (予定ではH39年で完済したいと思っております)

ご相談は「住宅ローン減税の恩恵を活かすためかつ利息の総支払額を減らすために」 ?まず、考えている繰上げ返済額をH26年の年明けにいくらにすべきなのか またはしなくてよいのか ?その後の繰上げ返済額は2年ごとではなく、 ある程度数年後に返すのか。または10年後にまとめて払うのか。
以上お忙しいところ大変恐縮でございますが ご返答の程宜しくお願い致します。 

質問投稿先 無料WEB相談

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP熊谷

とむさん、こんにちは。
住宅ローンの繰り上げ返済の質問についてお答えします。

平成24年度の住宅ローン減税ですが、年末残高の1%、最大年30万円(長期優良住宅は最大年40万円まで)が住宅ローン控除対象になります。

ご質問の借入条件と、こちらのシュミレーション値では、やや一致しない点があるので、概算値でご案内しますが、繰り上げ返済をするか、しないかという点では、判断材料にはなると思います。

<来年1月に360万円・以降2年ごとに108万円繰り上げ返済をする場合>

繰り上げ返済軽減額  2、290、000円
住宅ローン減税合計額   984、000円
<合計額 3、274、000円>


<住宅ローン減税終了後684万円繰上げ返済する場合>

繰り上げ返済軽減額  1、960、000円
住宅ローン減税合計額 1、399、000円
<合計額 3、359、000円>


シュミレーション結果では、概算値ですが、住宅ローン減税終了後に、繰り上げ返済をしていくほうが、よりお得な方法のようです。

フラット35の利用なので、金利の上昇リスクもありませんので、住宅ローン減税中は、しっかりと手元に残しながら、10年後の返済に備えましょう。
さらに、安全な商品で、運用益が確保できる運用商品で準備するとより効果的になります。

繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 とむさん 2013年9月25日

お世話になります。 今回のご返答、お忙しい中ありがとうございました。
大変うれしく思っております。
ご回答を頂いた件について 気になった点がありまして、 メールさせて頂きました。

補足事項としましては、 夫…妻とともに今年33才 妻(育児休業中で来年仕事復帰) 子供0歳(0歳2カ月)⇒高校生になるまでのH39年中に完済が目標。

<気になった点>
@〜 @熊谷様よりご返答を頂いた中で、 シミュレーションの結果とございますが できれば、エクセルというかデータを頂けないでしょうか。
よくわからなかったのは、 住宅ローン減税終了後684万円繰上げ返済する場合とありますが なぜ684万円だったのか気になりまして。

Aもし住宅ローン減税終了後684万円繰上げ返済する場合のままですと 住宅ローン減税が終わった時=フラット35Sの適用金利が1.84%に戻った時点で まず684万円以上の繰上げ返済をすべきということなのでしょうか? 金利が高い時の方に684万円以上の繰上げ返済することで 10年間にわたる住宅ローン減税の効果を最大限に受けつつ、 減税が終わった時に、金利が高い(利息額が高い)ローン残高の 繰上げ返済を行うことで、利息額軽減の効果も最大限に恩恵を受けることができる ということでいいのでしょうか?

B「安全な商品で、運用益が確保できる運用商品で準備するとより効果的になります」 こちらですが生命保険などの貯蓄性のあるもの(返戻率の高いもの)の保険商品 というのもあてはまりますか?
熊谷様がおっしゃるものはどういったものになりますでしょうか?
以上になりますが、 熊谷様のお考えをお聞かせいただければ幸いでございます。
お忙しいところ恐縮でございますが、 宜しくお願い致します。

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP熊谷

とむさん、こんにちは。
ご質問についてお答えします。

質問1ですが、この無料相談は、あくまで、参考値としてのご紹介になります。
文章から読み取れる範囲で、こちらで推測した数字をご案内していますので、誤差はご了承ください。
より詳細のデーター、ご相談を希望の場合には、当社有料相談をご利用ください。(データーの提供は有料相談になります)
また、今回の684万円の数字ですが、住宅ローン減税の対象期間の間までの比較なので、とむさんがお考えの、「すぐに360〜432万円の繰り上げ」=360万円でH25.9で計算。
「2年ごとに108万円繰り上げ返済」=2年4ヶ月後のH28.1に108万円、2年後H30.1に108万円、2年後H32.1に108万円と、住宅ローン減税期間中に該当する3回の繰り上げ返済の場合(最初の繰り上げ返済との合計684万円)として計算しています。

質問2は、その通りです、住宅ローン減税対象期間が終了する翌年1月に684万円繰り上げ返済したとして計算しています。

質問3は、10年後までの運用期間なので、安全な商品としては、「定期預金」や「生命保険」などが適していると思われます。

ご案内は以上になります。

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