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住宅ローンの名義変更  質問者 K.Yさん 2013年10月2日

どうしたら、マイホームを建てることが出来るのかアドバイスをお願いします。
分かりにくい文面かとは思いますが、よろしくお願い致します。

主人の両親が自営をしており、 中古物件を主人名義でローンを組み6年前に購入。
1階部分を事務所として使い、 2階部分をリフォームして主人が住んでいるところへ 結婚したわたしも住みだしたという流れです。

わたしの勝手な考えですが・・・
この中古物件は、 家として建てられてないのか見た目は倉庫のようなプレハブ。
夏は暑く、冬は寒い。
県道沿いでとにかく騒音が激しい。
大きなトラックが通るたび揺れる。
2階部分(1LDK)のみだと子どもも生まれたので狭い。

上記の理由等により、引越しをして新しく家を建てたいと思っています。
そこで、主人名義を会社名義に変更し、 新たに主人名義で住宅ローンを組むことは可能でしょうか? (5年以内には主人が継いで社長になると思います)

ちなみに今返済中の住宅ローンは・・・
2012年10月 1830万円借入 (昨年、住宅ローン+リフォームローンで借換えをしました) 2037年10月 終了 利率0.85(3年固定)
月々約68,000円返済
夫35歳 年収約400万円です。

名義変更が不可能な場合、 リフォームや建て替えをしてローンを組むしかないのでしょうか?
宜しくお願い致します。

質問投稿先 無料WEB相談

 住宅ローンの名義変更  回答者 FP熊谷

K.Yさん、こんにちは。
ご質問についてお答えします。

まず、個人で借入れている住宅ローンを法人へ変更するのは、簡単ではありません。
個人から、法人への譲渡になるので、手続きに費用がかかるのと、全額法人から買い取れる資金がない場合には、法人での借り入れが必要になりますが、事業用資金とみられるので、住宅ローンは利用できない可能性があります。(事業用ローンなど、住宅ローンより金利の条件は悪くなる可能性があります)

また、新たな融資が法人名義で出来たとしても、社長個人が連帯債務者となるように求められる可能性があるので、そうなると当然、名義変更後も、個人での借り入れが消えるわけではないので、新たな住宅ローン融資は難しくなります。

このように、法人に名義を移すという考えは、あまり良い手ではなさそうです。

また、現状の借入金額(昨年度の住宅ローン借り換えなど)を考えると、現在の借り入れ以外に、新たに建て替え工事の融資を受けるなども、審査上難しいと思います。(現在の収入から計算すると)

住環境として、子育てに不安があるなどの問題であれば、法人から、事務所家賃として、個人への支払いを受けて、その収入で、しばらくは賃貸で生活するなども手かと思います。

今後、法人からの収入が増えて、2重ローンや、建て替え融資を受けられるようになるまでは、住宅取得計画を考えるは待たれるのがよろしいのでは、と思います。



住宅ローンの名義変更  質問者 K.Yさん 

この度は、迅速なご回答ありがとうございました。
ずっと自分の中で悩んでいたことでもあり、 どこの誰に相談すればよいのかも分からずにいました。 現状だと、事務所家賃として法人から支払いを受け、 賃貸で暮らすという方向で考えた方がいいように思いました。

ちなみに今の年収からすると、 いくらまで融資をしてもらえるのでしょうか?
こういうのは銀行に相談へ行けば答えてもらえるのでしょうか?
無知で申し訳ありません・・・。

 

 住宅ローンの名義変更  回答者 FP熊谷

住宅ローンの融資可能額ですが、たとえばフラット35のルールでは、年収400万円の場合、年間返済金額が、35%までとなります。(年間140万円まで)

現在の住宅ローンが、年間816、000円なので、単純計算では、残り584、000円までが借り入れ対象金額となります。(毎月48、666円)
この金額には、他の借入がある場合は差し引いて計算されます。(自動車ローン、リボ払いなどのお買い物など)

今月のフラット35の金利で計算すると、他の借り入れがない場合、1、400万円の借りれまでが対象となります。

ただし、そう単純でもないのが、融資の際には、物件の担保評価も見られるので、建て替えなどを考える場合には、この部分(建物価値が、融資額を大幅に下回る)も影響しそうです。

 

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