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住宅ローンの見直し相談  質問者 繰り上げ返済教さん 2013年5月14日

住宅ローン返済でのご相談です。
2013年3月末引き渡し物件(マンション)に入居し、4月よりローン返済がスタート。
下記条件でローン契約しております。

【借入額】1,500万円
【期 間】20年
【金 利】0.775%(変動/金利優遇▲1.7%)
【毎月の支払額】67,678円
※奥さんは専業主婦で、借金は早く返したほうが良いとの考えです。

アベノミクスの余波での固定金利上昇を見て、やるなら今でしょ、ではないですが、 固定への契約見直しを一度検討したいと思っています。
しかし、現在契約の金利の魅力も大きく、一度プロの方のお考えを聞いて みたくメールをさせて頂きました。 (唐突なお願いで恐縮ですが、率直なコメントをお願いできますと大変 嬉しいです)

案1:契約銀行での固定への切り替え
案2:繰り上げ返済をできるだけして原本を減らし変動金利上昇した際に固定へ切換え。
案3:ご提案があれば、アドバイスお願い致します。 (どの案が良いのでしょうか??)
【補足】 繰り上げ返済原資は、200万(〜最大400万)あります。

住宅ローン減税の恩恵も享受したく、お薦めの返済案や対応案がございましたら、 ご教授願います。
個人的には0.775%で借りて1%減税を受けていると見ると、キャッシュを大きく減らして 繰り上げするのはもったいないと感じます。
日本人的ですが、今は半分(100万)を繰り上げし、100万を運用に回そうかなとも思います。 (繰り上げ200万をしても、年収の半年分以上のキャッシュは残る計算です) 以上 よろしくお願い致します

質問投稿先 ブログ

 住宅ローンの見直し相談  回答者 FP熊谷

こんにちは、ご質問の繰り上げ返済と住宅ローン減税の件ですが、 来月200万円繰り上げ返済するのと、 10年後に200万円繰り上げ返済するのとでは、 金利が変わらない前提で計算しても、 若干、繰り上げ返済の節約効果が高くなるようです。
金利上昇をどう考えるかですが、 将来どう動くのかは正直わかりません。
ただ、現在の固定金利は、20年固定金利でも1.5%台と低金利なのは事実なので、 新規住宅ローンの相談では、固定金利が選択されるケースが増えています。
また、金利上昇は、通常固定金利が先行して上がるため、 変動金利が上昇してから、固定金利に切り替えるのは、 タイミングが難しいと思われます。
今回の繰り上げ返済余力以外にも、 毎年継続的に、貯蓄余力から、大きく繰り上げ返済できる資金力があれば、 早期完済を目指して、変動金利でも良いと思いますが、 繰り上げ返済の余力がそれほどない場合は、 今後の繰り上げ返済で、短縮できる範囲の固定期間に借り換えるのが安全策としてはお勧めです。
今回繰り上げ返済すると、20年の借り入れが17年まで短縮されます。
このように、将来繰り上げ返済に回せる余力を確認して見ると、 固定期間が何年ぐらい必要か分かります。

住宅ローンの見直し相談  質問者 繰り上げ返済教さん 

早々の丁寧なコメントを頂き、本当にありがとうございます。
上記拝読しまして、我が家は200万の繰り上げ返済する方向で検討します。
そのうえで、固定金利への乗り換えを探し始めることにしたいと思います。
再度、アドバイスをお願いできますか?
【固定20年】で金利1.5%台との記載がございますが、当初検討した現在契約の 銀行の同期間の固定金利は【2.01%】でした・・・。  
この銀行はどの会社を想定されているのでしょうか?
変動から固定への見直しで、気になることがあります・・・。
<見直し時>の選択肢 ?現在契約の銀行さんでの固定への切り替え ⇒手数料がほぼかからない。
ただし、変動から固定乗換えは期間が最長5年しかありません。 (優遇▲1.7%は引き継ぎできますが・・・)
?他行にお世話になる ⇒固定金利はより条件がよくなる気がしましが、借り換えの手数料が数十万必要と なる。
今回頂いたアドバイスから、固定について期間は【15年】か【17年】で検討する予定でおります。 〜最後に〜 消極的選択肢は、現在の銀行さんの固定切換えですが・・・。
漠然としてしまいますが、何かより検討の余地のある借り先・ご相談先はないでしょうか。
簡単な窓口相談をしましたが、手数料が多額のため現在の借り先での見直しを進められました。 (期間も、他社切換えを検討していることも正直に話をして条件見直しのお願いをしてみても・・・とも言われました) 以上 今回コメント頂けますと大変助かります (簡単でも結構です/これ以上は正式にお仕事としてお願いするつもりでおります)

 住宅ローンの見直し相談  回答者 FP熊谷

こんにちは、固定金利の切り替えの件ですが、 20年固定金利の事例は、「フラット35」利用の場合をご案内しました。
フラット35は、全期間固定金利で、借入期間20年以下の最安値金利は、「1.54%」になります。 今年の4月から借入したばかりで、他行で借り換えをするのは、 諸費用の問題もありますが、通常フラット35の場合は、 現在の借入先の、借り入れ開始から1年以上の支払い期間がないと、借り換えができません。
ここ数日、長期金利も上昇しているので、 来月の「フラット35」などの固定金利は、 上昇することが予想されますので、切り替えるタイミングにも注意が必要です。

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