繰り上げ返済と住宅ローン減税 質問者 すずめさん 2013年12月13日
初めまして。シュミレーションをお願いしたいです。
借入は2013年10月1600万、フラット35の20年で当初5年1.31%、後は1.61%です。
あと800万くらい頑張れたのですが、2012年分源泉徴収税額が128000円で、住宅ローン減税額がいい感じになっていくかなと思いこの額で借り入れました。
でも無駄に払ってないかと不安になったので調べていました。
妻が扶養に入り、年収は残業がない時は約100万減るのですが、それで減税額は変わるのでしょうか?
そもそも減税額は源泉徴収票の源泉徴収税額であってますか?
ちなみに2011年分は97000円でした。
住宅ローン減税後に繰り上げ返済した方がいいのか、すぐ繰り上げ返済した方がいいのかを300、500、800万で出していただきたいです。
また、繰り上げ返済の期間短縮と毎月を減らすのとでは総額に差がでますか?
15年にして毎月を減らすことはできますか?
あと、他の質問を見てフラットより変動の方がよかったかもと思うのですが、今から変更した方がいいのでしょうか?
お手数おかけいたしますが、宜しくお願いいたします。
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繰り上げ返済と住宅ローン減税 回答者 FP熊谷
すずめさん、こんにちは。
住宅ローンの繰り上げ返済の質問についてお答えします。
2013年の住宅ローン減税は、年末残高2、000万円までの1%が控除対象になります。
年末残高の1%である住宅ローン控除額が、源泉徴収税額(所得税)から引けない分がある場合は、住民税からも、97,500円を限度に控除されます。(実際には来年度の住民税分から減額されます)
1,600万円の借入額では、所得税・住民税の住宅ローン減税を合わせると、年収が減ることや奥様が扶養に入る場合で、計算してみましたが、ギリギリ全額対象となりそうなので、今回のシュミレーションでは、残債が全て控除対象としてご案内します。
また、繰り上げ返済方法の「期間短縮」と「返済額軽減」では、利息合計額の軽減は、期間短縮型の方が有利になります。(シュミレーションは、期間短縮で計算します)
それでは、繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらを優先させるべきか、概算値のシュミレーションをご案内します。
シュミレーションの条件は、次の4パターンで比較しています。 (条件はすべて総額で800万円繰り上げ返済するとして比較します)
1.今すぐ800万円を繰り上げ返済する場合
2.今すぐ500万円、住宅ローン減税終了後に300万円繰り上げ返済する場合
3.今すぐ300万円、住宅ローン減税終了後に500万円繰り上げ返済する場合
4.住宅ローン減税終了後に、800万円を繰り上げ返済する場合
<1.今すぐ800万円を繰り上げ返済する場合>
繰り上げ返済軽減額 1,923,383円
住宅ローン減税合計額 158,000円
<合計額 2,081,383円>
<2.今すぐ500万円、住宅ローン減税終了後に300万円繰り上げ返済する場合>
繰り上げ返済軽減額 1,499,522円
住宅ローン減税合計額 776,800円
<合計額 2,276,322円>
<3.今すぐ300万円、住宅ローン減税終了後に500万円繰り上げ返済する場合>
繰り上げ返済軽減額 1,214,917円
住宅ローン減税合計額 970,500円
<合計額 2,185,417円>
<4.住宅ローン減税終了後に、800万円を繰り上げ返済する場合
>
繰り上げ返済軽減額 798,073円
住宅ローン減税合計額 1,254,200円
<合計額 2,052,273円>
今回のシュミレーション結果では、2番のすぐ500万円を繰り上げ返済をして、住宅ローン減税終了後に300万円繰り上げ返済する場合が、より有利なようです。
1番の今すぐ800万円を繰り上げ返済する場合は、期間短縮型で返済すると、当初返済期間10年を下回り、住宅ローン減税が打ち切られるため、2番の方が、有利となるようでした。
また、変動金利への借り換えは、登記費用や、融資手数料等の費用負担がかかりますし、繰り上げ返済後の利息合計額を考えても、借り換えをするメリットは、無さそうです。
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