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フラット35について

[1] フラット35について

多くの金融機関が取り扱っているフラット35は、住宅ローンを探していれば一度は目にしているかと思います。フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している全期間固定金利住宅ローンで、『 「ずっと固定金利の安心」の住宅ローン』として、多くの方に利用されています。ずっと固定金利なので、ライフプランによる将来シミュレーションもたてやすくなっています。

フラット35について

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現した長期固定金利の住宅ローンです。フラット35について
主に短期の資金で資金調達を行う銀行などの民間金融機関は、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことが難しいとされているのです。
そのため、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供することができるように、 住宅金融支援機構は民間の金融機関からフラット35を買い取り、それを担保とする債券を発行して、投資家に販売するしくみを作り、長期の資金調達を行うことができるようにしています。

【ポイント1】
住宅ローン資金を利用者が受け取ると、金融機関は住宅ローン債権を住宅金融支援機構に譲渡します。
住宅金融支援機構はその債権を信託し、担保にした債券を投資家に発行して、住宅ローンのための資金調達を行います。
民間の金融機関ですと、万一返済困難になった場合、住宅ローン債券が譲渡されてしまいますが、フラット35の場合は住宅ローン債権が更に譲渡されることはありません。フラット35について

【ポイント2】
金融機関から住宅金融支援機構にフラット35が譲渡されても、融資金利や返済期間などの契約条件に変更はありません。また返済は申込んだ際に窓口になった金融機関が引き続き窓口になりますので、民間の住宅ローン等と比べても違和感なく返済していきやすいと思います。

フラット35 4つのメリット

メリット1.ずっと固定金利で安心
フラット35は全期間固定金利住宅のローンです。利用者が資金を受け取った時に、返済終了までの借入金利、返済額が確定します。住宅ローンを決定した時点の金利ではありませんので注意しておきましょう。
住宅購入資金は人生の3大出費の一つでもあり、一生の出費全体から見てもとても大きな支出になります。変動金利の住宅ローンの場合は固定金利よりも金利が安く、金利が低い時期であれば住宅ローンの支払いも少なく済むというメリットがあります。しかし万一教育費など費用がかさむ時期に金利が上がってしまったら・・。人生の計画が大きく狂ってしまいます。もちろんずっと金利が低いまま住宅ローンを支払い終わるまでいくことができれば、固定金利より変動金利のほうが総支出は減らすことはできますが、ずっと金利上昇のリスクが伴ったままです。以前にくらべれば、現在は固定金利もとても低い金利になっています。固定金利で長期間の安心を得られるフラット35であれば、安心して長期間の人生のプランをたてることができるでしょう。

●メリット
・借入時に返済期間全体の総返済額が確定する。フラット35について
・借入後に市場金利が上昇しても返済額は増加しないので、上昇リスクがない。

●デメリット
・借入後に市場金利が低下したとしても、自分が借り入れているフラット35の返済額は減少しないため、金利低下時のメリットを享受できない。

メリット2.質の高い住宅の取得を金利引下げで応援
フラット35を利用しようとする場合は、住宅金融支援機構で定めた技術基準に基づく物件検査が実施されます。また新築住宅は、建築基準法に基づく検査済証についての交付確認が行われます。
さらに、金利を一定期間引き下げてさらに負担を減らすことができるフラット35Sもあり、利用するためには、省エネルギー性・耐震性等、質の高い住宅を取得する必要があります。

新築住宅の技術基準項目は、
・住宅の規模・規格
・断熱性
・耐久性
・維持管理
などに関する項目が技術基準として定められています。
※物件検査は住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する住宅であることを確認する「物件検査」「現場検査」が必要となります。検査を受ける場合は手数料が必要になります。物件検査手数料は検査機関または適合証明技術者によって金額が異なっています。
しかしながら、もし手数料がかかるとしても、一定期間金利が下がることで大きく負担が減る方もいるでしょう。検査にかかる費用と、フラット35Sにすることで減る金利負担を比較して、よりメリットが多い選択をするとよいでしょう。

※フラット35技術基準・フラット35Sについては別ページでご紹介します。
03−01 フラット35の技術基準とは
05−01 フラット35Sとは

メリット3.保証料0円、繰上返済手数料0円
フラット35について フラット35の場合は、民間の金融機関で一般的に必要とされる保証料がかからず、また保証人も必要ありません。
フラット35の借り入れに際して利用者が負担する費用としては、融資手数料、抵当権の設定費用(登録免許税・司法書士報酬等)、火災保険料等です。

フラット35は繰上返済や返済方法の変更を行う場合、手数料がかからないということも、借り入れる人にとって大きなメリットです。繰り上げ返済は金融機関の窓口で行うもの、と思っている方もいるかもしれませんが、フラット35には利用者向けインターネットサービス「住・My Note」というWEBサービスが用意されています。金融機関の窓口で繰上げ返済する場合は繰上げ返済額が100万円以上になっていますが、このWEBサービスを利用して繰上げ返済する場合は、10万円以上から繰上げ返済することができます。なお、一部繰り上げ返済の場合の返済日は、毎月の返済日となります。

メリット4.返済中の安心サポート
フラット35について 1.団体信用生命保険
利用者に万一のことがあった場合に、住宅ローンの残債を保障してもらえる新機構団体信用生命保険が用意されています。

また3大疾病に該当した場合にも住宅ローンの残債を保障してもらえる、新3大疾病保障付機構団体信用生命保険もあります。

新機構団体信用生命保険、新3大疾病保障付機構団体信用生命保険に加入できる条件は以下の通りです。
@満15歳以上 満70歳未満
加入は、告知日現在、満15歳以上 満70歳未満(満70歳の誕生日の前日まで)の方が対象(新3大疾病保障付機構団信は、満15歳以上 満51才未満の方)
A保障は最長満80歳(誕生日の属する月の末日)
B夫婦での加入もOK
連帯債務者である夫婦2人で加入できる「デュエット」のタイプもあります。夫婦のどちらかが死亡または所定の高度障害状態になった場合に、住宅の持分や返済額等にかかわらず、残りの住宅ローンが全額弁済されて残債が残りません。
「デュエット」を利用できる夫婦というのは、戸籍上の夫婦、婚約関係、内縁関係にある場合になります。特約料は1人で加入する約1.56倍の金額で、2人で加入することができます。
※新3大疾病付機構団信には「デュエット」のタイプはありません。
万一加入していない方が亡くなった場合は、相続する方がフラット35の返済を引き継いで支払っていくことになります。

2.事情にあった返済方法に変更
もし返済途中で、返済に関する悩みがでてきた場合、相談することで事情に合った返済方法を提案してもらうことができます。

08−02 フラット35の返済方法の変更について


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