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フラット35 中古住宅の技術基準とは

フラット35 中古住宅の技術基準とは

フラット35を利用するためには、購入する中古住宅について、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している証明として、適合証明書を入手する必要があります。
この適合証明書は、検査機関または適合証明技術者へ物件検査の申請を行い、検査期間による検査を受けて合格すると交付されます。
※ご注意:フラット35Sの場合、物件検査は検査機関のみで行うことができ、適合証明技術者は取扱えないのでご注意ください。

基準項目と概要

基準項目と概要についてご紹介します。

一戸建て等(※1)

マンション(※2)

接道

原則として一般の道に2m以上の接道

住宅の規模(※3)

70m2以上
(共同住宅は30m2以上)

30m2以上

住宅の規格

原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)、
炊事室、便所、浴室の設置

併用住宅の床面積

併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上

戸建型式等

木造の住宅(※4)は一戸建て又は連続建てに限る

住宅の構造

耐火構造、準耐火構造(※5)または耐久性基準に適合

住宅の耐震性

建築確認日が昭和56年6月1日以後(※6)であること
(建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合(※7)は、 耐震評価基準(※8)などに適合)

劣化状況

土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等

外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等

維持管理基準

管理規約

-

管理規約が定められて
いること

長期修繕計画

-

計画期間20年以上
(作成時期が平成6年度以前の場合は15年以上)

※1.一戸建て等には、連続建て、重ね建て及び地上2階以下の共同住宅を含みます。
※2.マンションとは、地上3階以上の共同住宅をいいます。
※3.住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニー等は含みません。
※4.木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造(※5)の住宅以外の住宅をいいます。
※5.準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
※6.建築確認日が確認できない場合は、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年4月1日以後とします。
※7.建築確認日が確認できない場合は、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年3月31日以前の場合とします。
※8.耐震評価基準の概要は以下のとおりです。

耐震評価基準の概要

フラット35 中古住宅の技術基準とは

(1)基礎は一体のコンクリート造の布基礎等であること。
(2)以下の項目の評点を相乗した値(ア×イ×ウ×エ)が1以上になっていること。
ア)建物の形(整形、不整形の評価
イ)壁の配置(壁のバランスの評価)
ウ)筋かい等の有無(壁の強度の評価)
エ)壁の割合(必要壁量に対する充足率の評価)

共同住宅の場合
(1)構造形式が、ラーメン構造と壁式構造の混用となっていない。
(2)平面形状が著しく不整形ではない。
(3)セットバックが大きくない。
(4)ピロティ部分が偏在していない。

中古住宅の技術基準の概要

フラット35 中古住宅の技術基準とは

フラット35を利用するために必要な、機構が定める技術基準について、ご紹介します。
なお、フラット35Sの対象となる住宅については、以下の基準に加えて、機構が定める所定の基準に適合することが必要です。


接道
住宅の敷地は、原則として、一般の交通の用に供する道に2m以上接していること。

住宅の規模
(1) 住宅の床面積は以下のとおりとします。

一戸建、連続建て、重ね建て住宅

70m2以上

共同住宅(マンションなど)

30m2以上

※店舗付き住宅などの併用住宅の場合の住宅の床面積は、住宅部分の床面積をいいます。
※住宅の床面積は、車庫、共用部分(共同住宅の場合)を除きます。
(2)併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分(店舗・事務所等)の床面積以上とします。

住宅の規格
住宅は、原則として2以上の居住室(家具等で仕切ることができればよい)、炊事室、便所、浴室があり、独立した生活を営むことができること。

戸建型式等
(1)木造の住宅(耐火構造の住宅及び準耐火構造(省令準耐火構造を含む)の住宅以外の住宅。以下同じ。)は、一戸建て、又は連続建てとします。
※共同建てとは、2戸以上の住宅が廊下、階段、広間等を共用して使用する建て方をいいます。
(2)耐火構造の住宅内の専用階段は、耐火構造以外にすることが可能です。

住宅の耐久性
(1)木造の住宅のうち、外壁に接する土台を木造とする住宅は、1および2に適合すること。
土台の防腐・防蟻措置は、アまたはイのいずれかとします。ただし、これらについて確認する手段がない場合は、ウに該当するものとします。
ア)ひのき、ひば、べいひ、べいすぎ、けやき、くり、べいひば、台湾ひのき、ウェスタンレッドシーダー、こうやまき、さわら、ねずこ、いちい、かや、インセンスシーダー若しくはセンペルセコイヤによる製材、または、これらの樹種を使用した集成材等注)を用いているものとします。
イ)製材の日本農林規格(JAS)等に規定する保存処理の性能区分K3相当以上の防腐・防蟻処理材(北海道・青森県はK2相当以上の防腐処理材)等を用いているものとします。
ウ)床下に通じる点検口等から目視によって土台に腐朽等及び蟻害が認められないこととします。 土台に接する外壁の下端には水切りが設けられているものとします。ただし、次のアからウまでのいずれかに該当する場合は、水切りが設けられていなくても対象となります。
ア)新築時に旧公庫融資を利用した住宅で、平成13年3月31日以前に申込み受理された住宅
イ)ア以外で、平成13年3月31日以前に建築基準法の規定による建築確認申請がされた住宅
ウ)ア・イ以外、かつ、建築確認申請が不要な住宅で平成16年3月31日以前に竣工した住宅
注)集成材等: JASに規定する化粧ばり構造用集成柱、構造用集成材、構造用単板積層材(LVL)又は枠組壁工法構造用たて継ぎ材
(2)住宅は、次の1〜3のいずれかに該当すること。
@主要構造部を耐火構造とした住宅であること
A準耐火構造(省令準耐火構造の住宅を含む)の住宅であること
B耐久性基準に適合する住宅であること
※1混構造の場合(部分的に耐火構造若しくは準耐火構造とならない場合)は、建築物全体について、又は耐火構造若しくは準耐火構造とならない部分について、工法ごとの耐久性基準に適合させること。
※耐久性基準は、工法別(在来木造、枠組壁工法、丸太組構法、鉄骨造、鉄筋コンクリート造等)になっています。

工法別の技術基準の概要

フラット35 中古住宅の技術基準とは

耐久性基準の例(在来木造の住宅の場合)
・基礎
・小屋裏換気措置
・床下換気・防湿措置
・防腐・防蟻措置
・浴室等の防水措置
防腐・防蟻の方法とは・・・?フラット35の木造の住宅には、耐久性要件のひとつとして、防腐・防蟻(シロアリ対策)措置を行うことが必要となっています。(北海道や青森県などの地域ごとで防蟻措置は不要な場合があります。)
防腐・防蟻の措置には、薬剤や薬剤処理材を使用する以外にも、次のような方法があります。
◆土台部分
「ひのき」「ひば」などの耐腐・耐蟻性能のある木材を使用する。
◆地盤面から1m以内の構造体の木部(次のうちいずれか1つ以上)
@「ひのき」「ひば」などの耐腐・耐蟻性能のある木材を使用する。
A外壁通気層を設ける構造とする。
B屋外に柱がむき出しになる構造(真壁構造)で軒の出が90cm以上とする。
C断面寸法が12cm角以上の材料を構造材に使用する。
◆地盤(次のうちいずれか)
@べた基礎で床下部分の地盤を覆う。
Aべた基礎ではないが、布基礎と鉄筋がつながっている鉄筋コンクリートで床下部分の地盤を覆う。
<防蟻薬剤を使用する場合に注意すること>
●使用禁止薬剤
クロルピリホス。シックハウス症候群を引き起こす可能性があるため使用できません。
●土壌処理
シロアリ防除のために、土壌処理をして、地面の土壌を薬剤で処理します。
しかし、建物にとっては有効な防蟻措置でも、判断を誤まると、薬剤によって井戸水や地下水の汚染が引き起こされる可能性もあります。そのため、土壌処理を行う場合には、敷地の状況、土質などを適切に判断して、処理薬剤の選択、処理方法を決定し、水質汚染などにつながらないに慎重に行います。
※2木造住宅(在来木造、枠組壁工法、木質系プレハブ等)に限り、設計図書が保管されていない等により耐久性基準の一部(小屋裏換気措置、床下換気・防湿措置、防腐・防蟻措置、浴室等の防水措置に限る)を確認できない場合には、それぞれ現地における確認方法で確認します。
図面等で耐久性基準を確認できない場合の、現地における確認方法(木造住宅(在来木造、枠組壁工法、木質系プレハブ等)に限る)

03−05 設計図書がない中古住宅の構造の確認方法

※3プレハブ工法の場合、住宅メーカーが所定の構造(準耐火構造等)であることを確認した書類(中古住宅構造確認書)の提出によることができる場合があります。
住宅メーカーに準耐火構造等であることを確認する方法

03−05 設計図書がない中古住宅の構造の確認方法

※4建設工事の完了の日から起算して10年を経過したもので、上記※2の確認方法のうち「床下換気・防湿措置」(2)及び(3)の基準に適合する場合は、耐久性基準に定められた基礎の高さ(地面から基礎の上端までの高さ)を30cm以上とすることが出来ます。
※5建設工事の完了の日から起算して10年を経過したもので、上記※2の確認方法のうち「床下換気・防湿措置」(2)及び(3)の基準に適合している場合は、耐久性基準に定められた床下換気について、外壁の床下部分には壁の長さ5m以下ごとに有効面積300cm2以上の換気孔が設けられている、又は、壁の全周にわたって壁の長さ1m当たり有効面積60cm2以上の換気孔が設けられていることが出来るものとします。

区画
併用住宅においては、住宅と住宅以外の部分の間を、壁・建具等で区画されているものとします。

劣化状況
住宅は、構造耐力上主要な部分等及び給水、排水、電気その他の設備が安全上、衛生上、耐久上支障のない状態であることとします。
[一戸建て住宅の場合] 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと など
[マンションの場合] 外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと など

耐震性
建築確認日が昭和56年5月31日(建築確認日が確認できない場合にあっては、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年3月31日)以前の住宅は、耐震評価基準等に適合する必要があります。

耐震評価基準の概要
(1)一戸建て、連続建て、重ね建て住宅の場合(在来木造の場合)
耐震性に関する基準(耐震評価基準)(一戸建て、連続建て、重ね建て住宅の場合(在来木造の場合) )
次の@及びAに適合する必要があります。
@基礎が一体のコンクリート造の布基礎(基礎ぐいを用いた基礎又はべた基礎を含む)であること。
A次の各項目の評点を相乗した値(ア×イ×ウ×エ)が1以上であること。
ア)建物の形(整形、不整形の評価)
イ)壁の配置(壁のバランスの評価)
ウ)筋かい等の有無(壁の強度の評価)
エ)壁の割合(必要壁量に対する充足率の評価)

(2)共同住宅の場合
次の@からCまでに適合する必要があります。
@構造形式がラーメン構造と壁式構造の併用されていないこと
A平面形状が著しく不整形でないこと
Bセットバックが大きくないこと
Cピロティ部分が偏在していないこと

維持管理に関する基準(マンション(地上階数3以上の共同住宅)の場合のみ適用)
・管理規約

管理規約が定められていること。
「適合証明書」の交付日(合格日)が平成26年10月1日以後となる手続より、管理規約の基準が緩和され、変更前の6項目尾管理規約要件を撤廃、管理規約が定められていればよくなりました。

・長期修繕計画
対象とする期間が20年以上の長期修繕計画が定められていること(現在、有効なもののみ)。ただし、計画の作成時期が平成6年度以前の場合にあっては、対象とする期間が15年以上の長期修繕計画が定められていること。

 

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