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フラット35のよくある質問 敷地について

フラット35のよくある質問 敷地について

フラット35の、敷地に関して、よくある質問をご紹介します。

フラット35のよくある質問 敷地について

フラット35で融資の借入可能な敷地面積には、制限はありますか。

敷地の面積は、フラット35の借入時に問われません。
※ただし、建築基準法などによっては、敷地面積の下限が、地域により定められている場合もあります。

敷地が借地の場合でも融資の対象になりますか。

敷地が借地(定期借地権、普通借地権、または建物譲渡特約付借地権)の場合でも、一定の要件を満たしていれば、フラット35の融資に利用できる場合もあります。

【担保】
※地主が申込み本人の配偶者または直系親族の場合、土地に抵当権の設定を行います。
※借地権取得費の融資を受ける場合には、敷地にも抵当権を設定します。ただし、敷地の権利が地上権の場合には、地上権に抵当権を設定して、敷地の権利が賃借権のうち定期借地権、または建物譲渡特約付借地権の場合には、登記されている土地の賃借権に対して質権を設定することになります。

【借入期間】
1.普通借地権・・通常の借入期間と同じ扱いです。
2.定期借地権または建物譲渡特約付借地権の場合・・通常の借入期間と借地権の残存期間を比較し、短い年数のほうを上限とします。

【借入れの対象となる借地権取得費】
1.権利金
2.保証金
3.敷金
4.前払賃料

※借入額は借地権取得費と建設費の、合計金額以内になります。
※賃貸借契約書、地上権設定契約書等によって、種類及び対価の支払が確認できるのが条件です。
※保証金、敷金または前払賃料の場合は、敷地への担保設定に加えて、原則、これらの返還請求権に対して質権が設定されます。
※借地権取得費が名義書換料及び承諾料の場合には、フラット35の借入れ対象にあたりません。
また、転借地の場合には、敷地の所有者が、下記に該当する場合は、フラット35の融資を利用できます。

(転借地の所有者が該当しない場合、または該当しても申込物件が利用できる地域でない場合には、敷地に住宅金融支援機構のための抵当権第1順位を設定するのが条件になります。)

敷地の地目が宅地ではない場合でも申込みできますか。
フラット35 返よくある質問 敷地について敷地の地目が田、畑、山林、雑種地など宅地以外の場合でも、フラット35に申込みをすることはできます。
ただし、土地の用途を変更したときは、すぐに地目変更登記をしなければなりません。(不動産登記法37条)
また、農地等で住宅を建設する場合、法令によって所定の手続きが必要なときは、その手続きを行ってください。

敷地に抵当権が設定されていても申込みできますか。
敷地にもし機構以外の抵当権が設定されていたら、融資の契約(金銭消費貸借契約)締結時までに、抵当権の順位変更か、または抹消を条件にフラット35に申込みをすることはできます。

 

敷地が区画整理事業地内の保留地だった場合でも融資の対象になりますか。
一定の条件を満たせば、フラット35の融資の対象にはなります。
(保留地の融資について)
土地区画整理事業の保留地予定地(※1)(以下「保留地」という)、又は保留地上に建設された建物を購入するための融資です(以下「保留地融資」という)。
なお、建物の建設又は取得を伴わない保留地のみの取得は、フラット35の融資はできません。
独立行政法人住宅金融支援機構(以下「機構」という)が「保留地(等)に係る買取債権保全に関する覚書」(以下「覚書」という)を締結した、土地区画整理事業の施行者(民間卸事業者(※2、3)を含む)が行う、土地区画整理事業の保留地について、フラット35の融資の対象になります。
※1 独立行政法人都市再生機構が施行している、土地区画整理事業の仮換地を含む。
※2 施行者と躯体又は土地の譲渡契約を締結した、住宅事業者。
※3 申込者が買い受ける相手先が個人のときは、覚書の締結は必要ありません。
土地区画整理事業の施行者から、住宅事業者に譲渡された保留地を購入するときは、施行者及び売主の住宅事業者、それぞれに対して、機構が覚書を締結する必要があります。

(保留地融資の特徴)

フラット35 よくある質問 敷地について

  1. 換地処分の公告前に資金実行する場合、建物のみに、機構を第1順位抵当権者として抵当権を設定し、換地処分の公告後には、速やかに土地に機構を第1順位抵当権者とする抵当権を設定します。
  2. 保留地譲受権及びこれに付随する使用収益権、将来の所有権移転請求権その他保留地に関する一切の権利を、保留地譲受人である申込者から、機構に権利を移転することで債権を担保するので、機構を権利者とした譲渡担保を設定することになります。(※)
  3. 申込者が施行者から直接買い受ける場合に限り、保留地売買契約が解除された際の債権保全のために、申込者の代わりに機構が売買代金の返還を、債権額を限度に請求する権利を取得できるように、機構が権利者となる質権を設定します。(※)
  4. 保留地に係る公租公課については、保留地を購入した申込者に、支払いの義務があります。

※ 譲渡担保及び質権設定については、完済によって債務が消滅したり、追加担保によって土地に抵当権を設定した場合には、解除されます。
<ご注意>

  • 保留地の借地権を取得する場合は、保留地融資の対象にはなりません。
  • 財形住宅融資との併用、フラット35パッケージは利用できません。
  • 登記閉鎖されており、資金実行後、速やかに取得対象住宅及びその敷地に抵当権設定登記ができない場合には、フラット35の保留地融資の対象になりません。
  • 金融機関によっては、フラット35の保留地融資を取り扱っていないところもあります。また、融資金利、融資手数料がフラット35の保留地融資以外の借入申込みと違うことがあります。

 

住宅や敷地に買戻権が設定されていても融資の対象になるとことはどこですか。
(1)独立行政法人都市再生機構(ただし、独立行政法人都市再生機構の土地購入資金の利用は対象外)
(2)独立行政法人都市再生機構から宅地等を譲り受けている民間事業者
(3)「フラット35の対象となる買戻権者一覧表」に掲載のある、地方住宅供給公社等


競売で土地を取得して自宅を新築したら、土地取得費も融資の対象となりますか。
フラット35 よくある質問 敷地についてたとえ土地が競売であっても、土地取得時期がフラット35の申込み日の前々年度の4月1日以降であれば、対象になります。
<土地取得費が融資対象になる条件について>
住宅の建設と併せて購入した土地なら借入れの対象になります。ただし、次の事項には注意しましょう。
(1)土地の購入日が、申込日の前々年度の4月1日以降であること。
※土地の購入日とは、所有権移転登記日です。
※土地を購入済みの場合でも、借入額は土地の購入費と建設費の合計金額以内です。
(2) 土地の購入費のみの借入れはできません。
(3) 土地の購入費に対する借入れを先に行えません。建設費の借入れと同時に、土地の購入費に対する借り入れも行います。
(4)併用住宅(店舗、事務所等を併せ持つ住宅)の場合は、住宅部分の割合で、土地の購入費も計算します。
※注文住宅の場合で、住宅竣工前に土地購入資金の支払が必要な場合きは、いちどご自身で自己資金を用意するか、他のローンを利用するかになります。なお、他のローンを利用して土地を取得した場合、フラット35の融資額は、土地のローン残高ではなく、土地の取得に要した売買金額が、フラット35の融資対象となります。



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