住宅ローン相談・住宅購入相談は、住宅相談FPサポートセンターへお任せ下さい!

住宅ローン相談・住宅購入相談 | 住宅相談FPサポートセンター

住宅ローン借り換え はじめてのレッスン

LESSON [3] 住宅ローン借り換え時の審査とは!

住宅ローンを借り換えする際は、住宅購入時と同様に、住宅ローンをその人に貸し出してもよいかの金融機関の審査があります。
住宅購入時に一度借り入れているので今回も大丈夫だろうと、安易に考えていると、思ってもみない部分で審査にひっかかってしまい、いざ借入できなかった、ということも起こりかねません。
住宅ローン借り換えに関する審査ポイントをしっかりチェックし、事前に問題点を調整して、準備万端で住宅ローン借り換えに着手しましょう。

住宅ローン借り換え出来る条件

住宅ローン借り換えを考える頃には、どこのご家庭でも最初の借り入れと比べて、状況は変化していることでしょう。
たとえば、こんなことがあるかもしれません。

・収入合算していた奥さまが、子供ができて退職した、短時間勤務になった
・ご主人が最近転職した
・ボーナスが減って年収が下がってしまった

住宅ローン借り換えは、当初の借り入れと同様に審査を受けます。
次の項目に変化がある場合は、注意しなければなりません。
ポイントは以下の項目です。

(1)年齢
(2)年収
(3)勤続年数
(4)返済比率
(5)団体信用生命保険の加入の可否
(6)担保物件の評価額
(7)延滞暦
(8)他の借り入れ状況

それでは、ひとつひとつ確認していきましょう。

住宅ローン借り換えはじめてのWEBレッスン

(1)年齢
年齢は、借り入れをする方が、最後まで返済できるかどうか、定期的な収入が確保できるかどうかを金融期間は審査で見ています。
住宅ローン借入期間が長く、借り換えの際の年齢が定年間際の場合などには、審査は厳しいものが予想されます。
大概の方は物件購入時に年齢を考えたうえで、住宅ローンの借り入れ期間を設定していると思いますが、事情により返済期間を現在より伸ばしたいと考えている場合などは、基本的には期間を延ばすのは認めてもらえないことが多いでしょう。

(2)年収
最初に例にあげましたが、たとえばこのようなことがあるかもしれません。
・収入合算していた奥さまが子供ができて退職した、短時間勤務になった
・ご主人が最近転職した、ボーナスが減って年収が下がってしまった

年収自体が下がってしまうと、(4)の返済比率に影響がでてきます。
この返済比率をクリアできないと、住宅ローン借り換えすることはできません。

住宅ローン借り換えはじめてのWEBレッスン

(3)勤続年数
某都銀の融資条件の例を確認してみましょう。
最初の住宅購入時と住宅ローン借り換えの場合の融資条件はほとんど同じです。

<某都銀>
・満20歳以上71歳未満で、最終ご返済時の年齢が満81歳未満の方
・当行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる方
・安定した収入のある方
・保証会社の保証を受けられる方
・原則、日本国籍の方または永住許可等を受けている外国人の方
この銀行は「安定した収入のある方」と漠然としたいい方をしていますが、多くの銀行では2年以上勤続している、という条件をつけています。
中には半年以上というところもあれば、3年以上、と謳っている金融機関もあります。最近はパートや派遣社員でも貸出してくれる金融機関が増えてきました。
転職直後でも、書類を揃えることで貸し出してくれる場合もあるようです。

(4)返済比率
返済比率とは、年収に対して住宅ローンの支払額が何%かという金融機関が審査の目安にしている割合のことをいいます。
返済比率(%)=一年間の元利金等返済額÷税込み年収×100
返済比率はかなり重要なポイントになります。
借り換えの場合は、返済比率が新規より厳しくみられる場合が多く、年収が転職などで借入時より下がっていると、条件が厳しくなる場合があります。
一般的に、金融機関では返済比率を最大35〜40%以内としています。

ある都銀の例によると
税込年収           返済比率
200万円以上 300万円未満 =年収の25%以内
300万円以上 400万円未満 =年収の30%以内
400万円以上        =年収の35%以内
としています。

この一年間の元利金等返済額を計算するときの金利は公表されていませんが、多くの銀行が3〜4%程度にしているようです。
たとえば、税込み年収600万円の人で、月返済額12.5万円なら年間返済額は150万円
つまり、返済比率は150万円÷600万円×100=25% ということになります。

(5)団体信用生命保険の加入の可否
住宅ローンを借り入れた人が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を支払って住宅ローンが完済されるという、万一のための保険です。
当初の住宅ローン借り入れ時にも加入されていると思いますが、住宅ローンを借り換えするにあたって、再度入り直すことになります。
保険商品ですから、もし健康状態に問題があれば、加入できない場合もあります。
現在は団信に加入しなくても借り入れのできる住宅ローンもでてきていますが、大きな借入額になる住宅ローンですから、しっかりと保障をつけておかないと、万一の際に残された家族が生活が困難な事態になることもありえます。
健康状態が良好なうちに、住宅ローンの借り換えを考えるのも重要です。

最近は加入要件を緩くする代わりに保険料が若干高いタイプや、保障範囲を広げて、死亡以外のリスクに対応するような団体信用生命保険もでてきています。
たとえば、「3大疾病保障特約」という悪性新生物(がん)・急性心筋梗塞・脳卒中に羅患した場合にも死亡時と同じように住宅ローンが完済される団体信用生命保険や、「8大疾病補償」つきの団体信用生命保険もありますが、別途保険料がかかったり、残債を0円にするためには条件が必要な場合もありますので、費用対効果をよく検討して選択しましょう。
団体信用生命保険をかけるのが任意の住宅ローンであれば、団体信用生命保険と団体信用生命保険以外の民間の保険と比較して、保障内容や保障期間がどのように違うのか、民間の保険会社であれば選択肢はさらに広がりますので自分に合うタイプはどれなのか、しっかり選択しましょう。

住宅購入はじめてのWEBレッスン

(6)担保物件の評価額
金融機関は、借入者が購入する物件が、銀行の求める担保としての、資産価値が認められる物件であるかをみています。
必ずしも物件価格と担保価値はイコールにならないため、なかなかわかりにくい部分です。
金融機関は担保として、土地や建物の権利関係や、建築基準法はきちんとまもられているかも含めて、資産価値を評価しています。
その評価額までは住宅ローンを借り入れることができるのですが、価値を超える借り入れになると、いざというときに金融機関が売却して回収できないため、担保価値以上の借り入れを行うことはなかなか難しいのです。 (金融機関によっては、担保価値の150%〜200%まで融資するなど、拡大して評価する金融機関もあります)

(7)延滞暦
延滞歴があると、住宅ローンの借り換えは難しくなります。
住宅ローンの支払いの遅れだけでなく、様々な支払いの遅延が影響してきますので、注意が必要です。
もし税金や国民健康保険料を滞納していることが、金融機関に分かってしまった場合も同様です。
会社に勤めている人は給料天引きされていれば保険料や税金は会社経由で納められていますので安心ですが、自営業など給与所得ではない方は自ら納めなければならないため、うっかりしがちです。
特に国民健康保険証は滞納を続けてしまうと、保険証の有効期間が短くなってしまいますので、保険証を見ただけで滞納があることがわかってしまいます。
特に住宅ローン借入れ前は注意しましょう。

(8)他の借り入れ状況
他の借り入れがある場合も、年収の返済比率に影響がでてきますので注意が必要です。
他のローンとは、たとえば
・車のローン
・教育ローン
・お金を借り入れられるカード枠

などです。
返済負担率は、すでに借入れているカードローンなどの返済額も合計した上で計算することになります。
すでに借金があるのであれば、住宅ローンの審査に出す前に、なるべく返済してしまいましょう。
カードの場合で、借り入れがなくてもキャッシング枠が借入額とみなされる場合もあります。
できるならカードを解約して解約証明書をもらっておくと審査の際に解約してある証明になりますので返済負担率にカウントされません。
また、もしカードローンや他のローンで返済不履行の記録があると、審査で不利になりますので、注意しましょう。

次のステップは、 住宅ローン借り換えの流れです。

←レッスンtopに戻る 次のレッスンへ→
ページ先頭へ
住宅購入はじめてのWEBレッスン 住宅ローン借り換え はじめてのレッスン ご相談者の声 よくあるご質問

サイトメニュー

相談メニュー

トピックス

2018/01/16
住宅購入・住宅ローン相談会スケジュールを更新しました。
2018/01/16
無料WEB住宅ローン相談の新規相談をUPしました!
2017/12/28
年末年始休業のお知らせ。
12月30日〜1月3日まで、休業とさせて頂きます。
2017/12/13
AZEST株式会社様にて、「知らないと損する お金の賢い増やし方セミナー」で講演をしました。
2017/09/09
AZEST株式会社様にて、「知らないと損する お金の賢い増やし方セミナー」で講演をしました。
2017/08/25
AZEST株式会社様にて、「マイナス金利時代 お金の賢い増やし方セミナー」で講演をしました。
2017/07/22
AZEST株式会社様にて、「マイナス金利時代 お金の賢い増やし方セミナー」で講演をしました。
2017/06/24
AZEST株式会社様にて、「マイナス金利時代 お金の賢い増やし方セミナー」で講演をしました。
2016/12/29
年末年始休業のお知らせ。
12月29日〜1月4日まで、休業とさせて頂きます。
2016/10/16
CRTハウジング宇都宮総合住宅展示場様にて、「住宅購入・資産活用セミナー」で講演をしました。
2016/08/19
武蔵住宅研究会様にて「住宅ローン相談で顧客獲得率を高める方法」の講演をしました。
2016/07/27
住宅産業地域活性化協議会様 住宅窓口研修にて「ライフプラン相談のポイントセミナー」で講演をしました。
2015/06/14
CRTハウジング小山総合住宅展示場様にて、「節税対策になる二世帯住宅セミナー」で講演をしました。
2015/04/24
じゅうmado認定FP 第2期認定FP講座説明会開催!
2015/04/21
日刊工業新聞に「失敗しない住宅購入のマネープラン」のテーマで記事が掲載されました。
2015/04/14
「エンディングノート作成セミナー」で講演をしました。
2015/04/12
エンディングノート作成セミナーを開催します!
2015/03/10
「エンディングノート作成セミナー」で講演をしました。
2015/02/21
産経新聞に住宅ローン借り換えについての取材記事が掲載されいています。
2015/02/21
「エンディングノート作成セミナー」で講演をしました。
2015/01/25
「エンディングノート作成セミナー」で講演をしました。
2015/01/20
住宅産業地域活性化協議会様 住宅窓口研修にて「ライフプランのポイントセミナー」で講演をしました。
2014/12/29
年末年始休業のお知らせ。
12月27日〜1月4日まで、休業とさせて頂きます。
2014/08/13
夏季休業のお知らせ。
8月13日〜15日まで、夏季休業とさせて頂きます。
2014/07/08
フラット35団信見直し相談成功事例を更新しました。
2014/05/17
アキュラホーム本社様にて、「失敗しない住宅購入のポイントセミナー」で講演をしました。
2014/03/17
4月より、住宅購入・住宅ローン相談会は、東京会場でも開催します。
2014/02/09
住宅ローン業務 スタッフを募集します。
2013/10/13
株式会社東栄住宅様にて、「FPによる個別相談会」で相談員をしました。
2013/08/26
連絡先電話番号が変わります。
2013/08/09
フラット35団体信用生命保険見直し相談サービスの無料相談を開始します。
2013/05/01
参加費3,000円で相談可能!
住宅購入・住宅ローン相談会を開催します!
2013/04/01
住宅相談新規サイトをオープンしました。
2012/08/04
UIゼンセン関東労組様にて「夫婦向けライフプランセミナー」で講演をしました。
2012/07/21
UIゼンセン関東労組様にて「夫婦向けライフプランセミナー」で講演をしました。
2012/07/07
UIゼンセン関東労組様にて「夫婦向けライフプランセミナー」で講演をしました。

埼玉県 イベント

東京 日本橋 イベント

東京 立川市 イベント

大阪 イベント

無料WEB住宅ローン相談

2018/01/15
相談548/連帯債務の住宅ローン減税限度額!
2018/01/10
相談547/自己破産後のリフォームローン!
2017/12/27
相談546/住宅購入相談について!
2017/12/14
相談545/住宅ローン減税のお得な借入期間!
2017/12/05
相談544/フラット35の住宅ローン審査!
2017/12/04
相談543/既存不適格建物の住宅ローン審査!
2017/11/30
相談542/利子補給のある住宅ローンの返済!
2017/11/29
相談541/障害年金の住宅ローン審査!
2017/11/28
相談540/二重ローンの借り入れについて!
2017/11/27
相談539/土地だけの住宅ローン借り換え!
2017/11/22
相談538/繰上げ返済と住宅ローン減税!
2017/11/20
相談537/市民税滞納の住宅ローン影響!
2017/11/14
相談536/離婚時の借り換え!
2017/11/13
相談535/離婚時の名義変更!
2017/11/05
相談534/住宅ローン控除を受けるには!
2017/11/04
相談533/海外移住の場合の住宅ローン!
2017/11/03
相談532/離婚時の名義変更!
2017/10/20
相談531/住宅購入資金の贈与について!
2017/10/19
相談530/親子リレーから単独ローンへ変更!
2017/10/18
相談529/新入社員の住宅ローン審査!
2017/10/17
相談528/土地現金購入の場合の住宅ローン減税!
2017/10/15
相談527/カードローンのある住宅ローン審査!
2017/10/12
相談526/住宅ローン団信審査について!
2017/10/11
相談525/住宅ローン控除の還付金について!
2017/10/10
相談524/カードローンのある住宅ローン審査!
2017/09/29
相談523/住宅ローン店舗利用の場合の契約違反について!
2017/09/27
相談522/海外単身赴任の場合の住宅ローン減税!
2017/09/22
相談521/当初から単身赴任の場合の住宅ローン減税!
2017/09/13
相談520/任意整理中の住宅ローン審査!
2017/09/04
相談519/任意整理中の住宅ローン借入!
2017/08/31
相談518/住宅ローン借り換え費用と名義変更!
2017/08/28
相談517/住宅ローンの選び方!
2017/08/23
相談516/住宅ローンの借入に無理は無いか!
2017/08/21
相談515/定年前の住宅ローン減税!
2017/08/16
相談514/年金収入の住宅ローン借り換え!
2017/08/15
相談513/連帯債務から単独債務への変更手続き!
2017/08/08
相談512/住宅ローン仮審査後の転職!
2017/08/03
相談511/住宅ローン借り換え!
2017/07/31
相談510/住宅持分割合の分け方!
2017/07/26
相談509/連帯債務を単独債務へ変更する方法!
2017/07/24
相談508/住宅ローン減税と繰り上げ返済!
2017/07/20
相談507/注文住宅の住宅ローンの組み方!
2017/07/13
相談506/親子リレーローンの返済について!
2017/07/12
相談505/親の住宅ローンの名義変更!
2017/07/11
相談504/住宅ローン減税か繰り上げ返済か!
2017/07/06
相談503/リフォームローンと合算した借換!
2017/07/05
相談502/年金加入なしの場合の住宅ローン審査!
2017/06/28
相談501/連帯債務からの名義変更!
無料WEB住宅ローン相談一覧
相談451〜相談500!
相談401〜相談450!
相談351〜相談400!
相談301〜相談350!
相談251〜相談300!
相談201〜相談250!
相談151〜相談200!
相談101〜相談150!
相談051〜相談100!
相談001〜相談050!

住宅選びお役立ち情報

住宅営業FPサポートセンター お気軽にご相談下さい 0120-376-037