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繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 りんりんさん 2013年5月24日

こんばんは。 この記事を読んで、住宅ローンをしている金融機関にシュミレーションしていただこうと思ったのですが、出来ないといわれたので、こちらでアドバイスしていただきたいと思っております。 2011年9月にローンを実行し、3200万円借りました。
変動金利0.725%で借り、月々71457円、ボーナスでプラス88998円返済しております。
いままで繰り上げ返済したことがなく、多分ケース2の例と似ているので、借りた金額は高額ですが、金利が低いので、繰り上げ返済でも、10年後にまとめて返しても、どっちもどっちかなと思っておりました。
しかし、何だか金利が上がりそうな予感がして、固定金利に変更しようかと思ったら、1.95%で月の返済でプラス1万5千円程あがることになり、とりあえず、、変動金利のままにしようと思っております。10年後に完済は無理なのですが、とりあえず400万、毎年150万程なら返済できそうです。
住宅ローン減税が終了後に返済するか、どうすればよいかすみませんがアドバイスよろしくお願いいたします。

質問投稿先 ブログ

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP熊谷

まずは、住宅ローン減税の概要についてお話します。
住宅ローン減税の条件としては、年間所得3、000万円以下、償還期間10年以上の借入などを満たす場合となります。
2011年度は、住宅物件が、長期優良住宅などの認定を受けている場合などには、控除率や控除額が変わります。(年間60万円)
今回は、一般物件年間控除額40万円の場合としてお話します。

ご相談内容では、繰り上げ返済をするべきかどうかということなので、住宅ローン減税を最大控除できた場合、変動金利も0.725%が変わらない場合としたシュミレーションをご案内します。(コメント記載項目内容で、確認できた分についてシュミレーションするので、数字に誤差があることはご了承ください、大まかな方向性はお分かりいただけると思います)

<400万円をすぐ繰り上げ返済・毎年150万円を繰り上げ返済した場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
3年目 \25,963,000 \259,630
4年目 \24,960,683 \249,606
5年目 \22,934,135 \229,341
6年目 \20,878,010 \208,780
7年目 \18,791,874 \187,918
8年目 \16,675,291 \166,752
9年目 \14,527,817 \145,278
10年目 \12,349,002 \123,490


繰り上げ返済軽減額  1、661、236円
住宅ローン減税合計額 1、570、795円

<住宅ローン減税終了後に1300万円をすぐに繰り上げ返済した場合>
年度 年末残高 住宅ローン減税額
3年目 \29,900,431 \299,004
4年目 \28,926,743 \289,267
5年目 \27,945,977 \279,459
6年目 \26,958,081 \269,580
7年目 \25,963,000 \259,630
8年目 \24,960,683 \249,606
9年目 \23,951,080 \239,510
10年目 \22,934,135 \229,341


繰り上げ返済軽減額  1、441、709円
住宅ローン減税合計額 2、115、397円

金利の変化を考慮しなければ、住宅ローン減税のメリットの方が高いようです。
ただし、金利上昇に備えて、下記の点に注意しながら準備をするのが良いと思います。

変動金利は、半年ごとに金利が見直しされますが、見直し月の前月までには、次回の返済予定表が届くので、毎回届く返済予定表は、新利率の項目を注意して確認をしましょう。
新利率に、金利の変化がある場合には、金利見直し月の前月までに繰り上げ返済用の資金をすぐ投入するようにいつでも準備しておくように心がけましょう。

もう一つ、金利の変化がない場合で、毎年繰り上げ返済する場合には、タイミングとしては1月に繰り上げ返済をする方がお得になります(12月末の住宅ローン残高で、減税額が決まるため)

いずれにしろ、ここ最近の長期金利の上昇など、将来の金利上昇リスクを真剣に考える必要がある状況なので、すぐに繰り上げ返済しない場合にも、金利の上昇に備えて、繰り上げ返済資金はしっかりと残せるように備える必要がありそうです。

繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 りんりんさん 

お忙しい中、早々にご返信いただき、ありがとうございました。
我が家は長期優良住宅の認定を受けておりますので、少し金利が上がっても、控除の方がお得みたいですね。
金利上昇に注意しながら、控除終了後に少しでも多く返済出来るように、貯蓄していこうと思います。 返済に適した時期まで教えていただき、本当にありがとうございました。

繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 りんりんさん 

前回は丁寧に回答いただきありがとうございました。
今回の質問なのですが、昨年主人が転勤になり、現在単身赴任なのですが、子供と一緒に引っ越しをしようと考えております。
連休や子供の長期休暇は自宅に戻る予定ですので、主人と子供の住民票を移し、私の住民票は現在の住所のままにするつもりですが、たまに帰宅するだけでは、住宅ローン控除が受けられないと知りました。
控除期間の10年以内には、戻ってこれないので、繰り上げ返済をしようと思っております。
現在金利は変わらず、我が家は長期優良住宅の認定を受けております。
住宅ローン控除と同じ効果を受けようと思うと、いくら繰り上げ返済をすればいいかを知りたいです。
2014年3月に引っ越すか、2015年3月に引っ越すかをまだ決めていないので、両方の年での繰り上げ返済の額を教えていただきたいです。
ちなみに、こういう相談は税務署に行けば教えていただけるのでしょうか?

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP熊谷

りんりんさんこんにちは、 質問の趣旨に答えが合っているかわかりませんが、2014年・2015年に該当予定だった、住宅ローン減税と同程度の金額を、住宅ローン繰り上げ返済で、浮かせるには、それぞれの年度にいくら繰り上げ返済をすれば良いのか・・・ということでよろしいですか?

2014年度の住宅ローン減税は、34.7万円
2015年度の住宅ローン減税は、33.5万円 となります。

上記同額の繰り上げ返済による利息軽減額を得るには、

2014年度の繰り上げ返済は、164万円
2015年度の繰り上げ返済は、173万円  が必要なようです。

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