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繰り上げ返済と住宅ローン減税  質問者 マックスさん 2013年6月5日

はじめまして。
繰上げ返済について、相談させて下さい。
ある程度余裕資金が出来ましたので、繰上げ返済を検討しております。

借り入れ内容は
●借り入れ額 1600万円
●借り入れ期間 25年(H22/02〜H47/01)
●年利2.35% 元利均等(10年固定特約・11年目以降はおそらく1.4%程上昇)
●H24/5現在 残高1437万円
●毎月返済額 7万円 ボーナス無し
●繰上げ返済手数料 無料

現在の生活スタイル
●年収450〜500万円(手取り)
●一年あたりの貯蓄額80〜100万円
●未就学児が二人
●定年(60)まで21年

手元に500万円程残し、500万円を繰り上げ返済したいと考えています。
利息の減額分と減税の控除額も考慮し、期間短縮で繰上げするか 返済額縮小で繰上げするか、繰上げせずに手元に置いておくか、 ベストの選択をしたいと思っています。
プロの意見をお願い致します。

質問投稿先 無料WEB住宅ローン相談

 繰り上げ返済と住宅ローン減税  回答者 FP熊谷

マックスさん、こんにちは。
ご質問の、繰り上げ返済について、3つのシュミレーションをご案内します。
尚、金利は、10年固定期間以降は、現在の2.35%のままで計算していますので、金利上昇があれば、繰り上げ返済軽減効果はさらに高くなります。

<今月500万円繰り上げ返済した場合 期間短縮型>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
4年目 \9,060,000 \90,600
5年目 \8,410,000 \84,100
6年目 \7,760,000 \77,600
7年目 \7,090,000 \70,900
8年目 \6,400,000 \64,000
9年目 \5,690,000 \56,900
10年目 \4,910,000 \49,100


繰り上げ返済軽減額  2、458、998円
住宅ローン減税合計額   493、200円
<合計額 2、952、198円>


<今月500万円繰り上げ返済した場合 返済額軽減型>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
4年目 \9,150,000 \91,500
5年目 \8,810,000 \88,100
6年目 \8,470,000 \84,700
7年目 \8,110,000 \81,100
8年目 \7,750,000 \77,500
9年目 \7,370,000 \73,700
10年目 \6,990,000 \69,900


繰り上げ返済軽減額  1、379、505円
住宅ローン減税合計額   566、500円
<合計額 1、946、005円>


<住宅ローン減税終了後に500万円を繰り上げ返済した場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
4年目 \14,070,000 \140,700
5年目 \13,540,000 \135,400
6年目 \13,010,000 \130,100
7年目 \12,460,000 \124,600
8年目 \11,900,000 \119,000
9年目 \11,330,000 \113,300
10年目 \10,740,000 \107,400


繰り上げ返済軽減額  1、495、447円
住宅ローン減税合計額   870、500円
<合計額 2、365、947円>


上記シュミレーション通り、繰り上げ返済の方法としては、今すぐに期間短縮型で、繰り上げ返済するのが一番効果が高いようです。

また、11年目以降は、おそらく1.4%程の上昇・・・と書いていますが、11年目以降は、金利優遇幅が変わるのでしょうか?
であれば、金利上昇による利息の増加があれば、尚更、繰り上げ返済は、返済額軽減型ではなく期間短縮型の方が、大きな効果が出ますので、繰り上げ返済の方法としては、期間短縮型がよろしいと思います。

現在の貯蓄余力や、手元に残す資金などを見る限りは、大丈夫だとは思いますが、これからお子様の教育費などの負担も増えてきますので、手元資金が足りなくならないように、資金計画は、しっかりと計画してから実行に移すようにしてください。

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