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住宅ローン減税について 質問者 おしおさん 2014年8月29日

平成27年3月引き渡しの新築マンション購入にあたり、銀行の住宅ローンで3000万円を借り入れる予定で審査も通っています。

ローン契約の直前に、身内から資金の借り入れができることになりました。
しかし、住宅ローンが低金利の今、銀行からの借り入れに関わる種々の経費を検討した上で、住宅ローン減税(最高200万円)を最大限活用した方がよいのではないかと知人よりアドバイスされました。

住宅ローン減税が受けられる10年間で、最高限度額200万円の恩恵をめいっぱい利用するローンの借り方があるのでしょうか、あるとしたらどのような返済方法が考えられるのでしょうか、教えてください。

よろしくお願いいたします。


質問投稿先 無料WEB相談

 住宅ローン減税について  回答者 FP藤本 崇

おしおさん、こんにちは。
住宅ローン減税に関するご質問にお答えします。

おしおさんの住宅ローン減税の最大額が200万円ということですので住宅購入に対
する消費税が5%の対象となっているかと思います。

ちなみに消費税引き上げ後の8%で事業者から購入する住宅に関しては、平成26年
4月1日から平成26年12月31日まで最大の控除額は400万円となっていま
す。

毎年末の住宅ローンの残債の1%が住宅ローン控除額となります。
おしおさんは3000万円お借入れとのことですので、元利均等返済の通常の返済方
法であれば最大額である20万円を10年間受けることが可能かと思います。

ただし、住宅ローン減税対象者の所得税と住民税の合計が実質控除可能な最大額とな
ります。
所得税からまず控除され、引ききれない場合翌年の住民税から控除されます。

住宅ローンを利用した方が得か否かという点につきましては、借入金利、キャッシュ
フロー、諸費用など複数の要因によります。
現在の変動金利と住宅ローン控除を比較すると、単純には住宅ローン控除を利用する
メリットがでてくる場合も多くありますが、変動金利によるリスク分も考慮する必要
があります。

また住宅ローン金利で10年固定1.1%程度であれば、その間の変動リスクを回避しつつ、住宅ローン減税を最大限利用するという方法をとることができる場合もあり、その間安定した運用先があれば利用するメリットが高くなる場合もあります。

弊社には繰り上げ返済した場合と住宅ローン減税終了後に一括して返済した場合の比
較に関する質問も多くありますが、住宅ローン減税を活用した方が良いと考えられる
ケースも多くあります。

ただ、上記は返済期間、金利、金利タイプ、キャッシュフロー表上の支払余力等にか
かわってきます。

身内の方からどの程度借入が可能かなどにもよりますが、住宅ローン減税を活用して
リスク分も抑えつつ資金を効果的に活用できる方法も検討可能かもしれません。

具体的にみるために詳細なシミュレーションで検討されてみるとよいかもしれません。

住宅ローン減税について 質問者 おしおさん 

早速のご回答ありがとうございます。

質問内容に不明点が多くご迷惑をおかけいたしました。

まず、身内からの借り入れは同額の3000万円です。
住宅ローン減税額は、10年後に2000万円以上の残務を残し、その後一括での返済予定なので、最大の200万円は可能と考えています。

回答にあるように、住宅ローン減税を活用してリスク分も抑えつつ資金を効果的に活用できる方法があるのでしょうか。また、具体的にみるための詳細なシミュレーションはどうやってみつければよいのかを教えていただけると助かります。

身内に借りるより住宅ローン減税を利用するほうが有利なのか迷っています。
よろしくお願いいたします。

 住宅ローン減税について  回答者 FP藤本 崇

おしおさん、こんにちは。
追加情報ありがとうございます。

身内の方から3000万円を全額借入可能ということで承知いたしました。
金融機関から住宅ローンを借り入れる場合との比較では下記の点を考慮する必要があ
るかと思います。
まず住宅ローン借入の場合、下記のような費用が別途かかってきます。

1.ローン保証料
2.事務取扱手数料
3.抵当権登録免許税
4.司法書士報酬
5.印紙税
など

金融機関によって費用にばらつきがありますが、一部の金融機関で手数料等を抑えて
いるところもあります。

特に短期間での繰上げ返済が可能な場合であれば若干金利が高くても低い手数料の金融機関の方がメリットが高くなる可能性が高いと考えられます。

この点については最新の情報で比較検討する必要があります。

また、住宅ローン減税を利用する際の効果的な組み方についてですが2000万円以下分のローン残債1%に対しては年間20万円までの控除があり効果がでてきます。

しかし3000万円を借り入れる場合、2000万円を超える1000万円分については住宅ローン減税のメリットがなく利息の支払分を増やしてしまうだけになってしまします。
従いまして特別なお考えがない限り200万円の控除を最大限受けることを目的として
住宅ローンを3000万円借り入れるのはあまり得策とはいえず、1000万円を頭金として2000万円までを借り入れる形が最も住宅ローン減税の効果が高くなると考えられます。

そしてこの2000万円分をうまく活用できるのであればより効果が高くなると考えられます。

シミュレーションにつきましては、簡易なものであればご自身でエクセルシート等で
数値を入れいく方法などもあるかと思いますが具体的に実行するための詳細なものとなると少々ハードルが高くなってくるかと思います。

弊社では専門のソフトとシステムを用いており、具体的な数値で様々なシミュレーションを比較検討していただくことが可能となっております。

またおしおさんのお考えや状況などによっても最適な方法は変わってまいりますので、実行するための具体的なアドバイスについては個別相談等を活用していただければと思います。
是非一度ご連絡下さい。

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