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住宅ローン控除中の繰り上げ返済  質問者 ゴーグルZさん 2013年6月23日

借入金1850万円、3年固定0.9%、35年ローンを組みました。
住宅ローン控除対象です。
繰上返済用に年40〜50万円貯金の予定です。
そこで、控除中に繰上返済する際、毎年返済かまとめて返済どちらがお得でしょうか?
また、4年目からは金利が上がりますが、安い時に多く返済した方が期間短縮が多くなりますか?
すみませんがよろしくお願いいたします。

質問投稿先 無料WEB住宅ローン相談

 住宅ローン控除中の繰り上げ返済  回答者 FP熊谷

ゴーグルZさん、こんにちは。
住宅ローンの繰り上げ返済についてお答えします。

当初3年固定の金利が、3年目以降優遇金利幅がどの程度変わるのかなど、細かい情報がわかりませんので、概算数字でお答えします。
シュミレーションの金利は、0.9%のままで計算しています。

<毎年50万円を10年間繰り上げ返済していく場合>

繰り上げ返済軽減額  1、192、187円
住宅ローン減税合計額 1、365、000円
(合計額 2、557、187円)

<10年後に500万円繰り上げ返済した場合>

繰り上げ返済軽減額    985、143円
住宅ローン減税合計額 1、600、000円
(合計額 2、585、143円)

10年間の金利の上昇がそれほどなければ、住宅ローン減税終了後にまとめて繰り上げ返済をしても、効果は変わらなそうでした。

繰り上げ返済と期間短縮の関係ですが、たとえば、1年目に繰り上げ返済するのと、4年目に金利が上昇してから繰り上げ返済するのとでは、利息の軽減は、1年目の方が大きいですが、期間の短縮では、元利均等返済の場合、初年度の方が利息割合が高いため短縮期間が少なくなります、その為金利の大幅上昇がない限り、4年目の方が、期間短縮幅は大きくなります。

この比較の場合にも、重要なのは如何に支払いを安くするかという方が重要だと思うので、単純に利息の軽減が高い早い時期に繰り上げ返済することの優位性には変わりないので、短縮期間は考慮しなくて良いと思います。

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