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住み替えローン 質問者 Tさん 2016年4月3日

はじめまして。
このような場合どのような選択肢があるのか教えてください。

主人(43歳・年収800万円)名義の不動産が2軒分あります。
1つめは一戸建てで、ローン残は(金利3年固定2.14%)2100万円、あと22年あります。(毎月の返済額は7.9万円、ボーナス月10万円加算)
こちらは主人の両親が住んでおり、毎月2万円ほどを負担してもらっています。
2つめは私たち夫婦と子供の3人が住むマンションで、ローン残は(変動金利0.975%)1050万円、あと30年あります。(毎月の返済額3.5万円 ボーナス時返済なし)
こちらはリフォームローンも140万円ほど残っています。

1つめの一戸建てで居住中の主人の両親が体調や退職などにより月々の支払いや、家の中の階段昇降がしんどくなってきたとのことで、戸建てを出て市営などへの転居を希望しています。

2軒分のローンを払っていくのは経済的にも精神的にも大変なので、両方を売り、現在住んでいるマンションの近くで1500万円以内のマンションを購入し、それに戸建て売却後残るローン(おそらく約1000万円ほど)を上乗せし、2500万円を買い替え(住み替え?)ローンで組めればと思っています。

戸建てのほうはかなり地価も下がっており、査定額は1000万円から1100万円でした。
マンションのほうの査定額は、1400万円ほどでした。
査定をしてもらった不動産屋さんは、まず戸建てを売ってから1500万円程度の家を買い、買い替えローンを組むのは、銀行に相談したところ、その戸建に本人が居住していないので難しいとの回答だったということです。

ただ1つの銀行は、両親の為という名目ならセカンドハウスローンで組めるかも、ということでしたが、それにはいったん両親が住む体を示して何かしら理由づけをしてマンションを売った私たちが住むようにすることになるようです。

そこで主人のみがいったん戸建てのほうに住民票を移して、本人居住の体裁を作ったら普通の買い替えローンが通るのか、など素人考えなどしてみるのですが…。
また、子供の学校や私の通勤のこともあり、私たちは戸建てに引っ越すことはできません。

この状況で、あまり負担にならない売却法などはないでしょうか。
戸建てを賃貸にともおもいましたが、築19年ほどで、これから修理代がかさむことを思うと積極的になれません。

質問投稿先 無料WEB相談

 住み替えローン  回答者 FP鈴木 美和子

Tさん、こんにちは。
住宅の買い替えのご相談ですね。

いま二つ物件をお持ちとのことで、両方を処分して買い換えたいとのことですね。
文面から読み取りますと、ご両親が住んでいる家を先に売却し、新たな家を購入してからご自身のマンションを売却して移り住むというご計画でしょうか。

住宅ローンは一般的には、自己の居住のために組むものなので、お一人で2つの住宅ローンをもつことは制限があります。

2つの住宅ローンを利用できる場合としては、買い替え時に旧居を返済する前に、新居の住宅ローンを組む場合や、セカンドハウスとしての利用目的で、住宅ローンを組む場合などになります。
セカンドハウスの場合にも、家族と2つの住居を分けて利用する理由がないと、住宅ローンを利用することはできない場合があります。

現在の2つのローンは、上記のような理由などにより2つのローンを返済している状況なのでしょうか?

現在の住まいがそもそもセカンドハウスローンとしての利用の場合でご説明していきます。

残債を上乗せして借入られるローンは買い替えローンになります。
買い替えローンについてですが、多くの金融機関では同じローンの種類しか使えない
ため、セカンドローンもしくは他のローンである物件に対して住宅ローンの買い換えローンを使うことは制限がある場合があります。

また、買い換えるとしても2本のローンを同時に払えるかどうかを金融機関から審査
されますので、それをクリアできるかどうかという問題もあります。
買い替えの順番など少し整理をしながら、進めていってはいかがでしょうか。

また、今後もご両親の住居費用の負担がある場合やお子さまの教育費やご自身の長期間にわたる生活費なども鑑みて、しっかりしたライフプランをたててお考えになられてはいかがでしょうか。

よろしければ、当社の相談会にお越しいただければ、実際のTさんの状況をお伺いしながら、ベストな方法をアドバイスさせていただきますので、よろしければ当社の
相談会にご参加ください。

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