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住宅ローン減税と繰り上げ返済 質問者 Aさん 2016年12月2日

先日、ローンで自宅を購入しました。
積極的に繰り上げ返済をするべきか、ローン減税の恩恵を考え繰り上げ返済を控えて、まとめて返済する方がお得なのか、はかりかねています。

出来れば10年〜15年で完済したいと考えており、毎月の月の返済額は約7.2万円です。
繰り上げ返済をするのであれば、毎年100万位を繰り上げしたいと思っています。

月の返済額…7.2万円
借入時期…平成28年9月
金利…0.6%
金利タイプ…変動。
残返済期間…35年
借入残高…2700万円。
過去の繰り上げ返済時期…まだしていません。

毎年100円繰り上げすると得なのか、数年後(その場合は、何年後に)まとめて返済するのがよいのか、総支出額をなるべくへらしたく、どうか、ご教示頂けないでしょうか。

ちなみに、住宅販売者が、「借り入れが2000万円を切ると、減税の恩恵が受けられなくなる」と言っていました。
となると、減税の恩恵を受けられるのは、繰り上げ返済しなくても7年間くらいまで、ということでしょうか?



質問投稿先 無料WEB相談

 住宅ローン減税と繰り上げ返済  回答者 FP鈴木 美和子

Aさん、こんにちは。
住宅ローン減税をうけとったほうがよいか、繰り上げ返済したほうがよいかのご相談ですね。

まず基本的な住宅ローン減税のルールをご説明します。

(1)年間受取限度額
住宅ローン減税は年末の住宅ローン残高に対して1%の減税がある制度です。
購入が平成28年9月とのことですので、Tさんの住宅ローンが特定取得に該当する
購入であれば、
1〜10年目年末残高等×1%(年間受取限度額40万円)
になります。
Aさんの住宅ローンは2700万円なので、最大受け取れた場合でも27万円になり
ますので、限度額を超えないと思われます。
また現在の変動金利の金利だと住宅ローン減税をうけとったほうが有利になるということになります。

また、住宅ローン残高の対象金額には、下限はないので、2,000万円を下回ると、住宅ローン減税対象外になるということはありません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

(2)住宅ローンの期間が10年以上
償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの又は割賦払の期間が10年以上の割賦払の方法により支払われるものであること。
 https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1225.htm
という条件がありますので、繰り上げ返済を行って、借入れ開始から計算して10年を切る住宅ローンになってしまった場合は、そこから住宅ローン減税を受け取れなくなりますので、繰上返済する時には注意なさってください。

(3)住宅ローン減税額を満額受け取ることが出来るかどうか
住宅ローン減税を全て受け取れているかどうかは、Aさんの年収によっても異なります。
以下の計算でご確認ください。

<住宅ローン減税額を確認する>
毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%

<所得税の計算>
「源泉徴収票」を見て頂き、「源泉徴収税額」を見てください。
この「源泉徴収税額」が「所得税」になります。

<住民税>
住民税から引く場合は、住宅ローン減税額が所得税額だけでは引ききれなかった場合に翌年の住民税から次の金額を限度に控除されます、前年課税所得の7%、上限額が13.65万円となります。

減税がすべて受け取れていなければ、繰上返済を行ったほうが有利になる可能性もあります。


Aさんの住宅ローンは変動金利とのことですので、変動金利の上昇リスク等も念頭に
おいておく必要があります。
住宅ローンの繰り上げ返済に充てられる余裕資金が毎年あるとのことですので、上手に住宅ローン減税を受け取りながら、変動金利が上昇してしまった際に繰り上げ返済するための資金をきちんと貯金しておくとよいと思います。

また一度繰り上げ返済をしてしまうと、資金を戻してもらうことができませんので、本当に繰り上げ返済に回してしまっていいかどうかを見極めることも大切です。

その見極めには、ライフプランを作成して将来のシミュレーションを行ってみることが大変有効です。

当社の相談会に参加いただければ、Aさんのライフプランをしっかりと作成し、Aさんにとって繰り上げ返済した方が有利なのか、また、Aさんの状況に合った最適な繰上返済計画等をアドバイスさせていただきますので、ぜひ相談会の活用をご検討ください。

住宅ローン減税と繰り上げ返済 質問者 Aさん 

ご返信ありがとうございました。
ただ、「(3)住宅ローン減税額を満額受け取ることが出来るかどうか」のところが、よく分かりませんでした。

「住宅ローン減税を全て受け取れているかどうかは、Aさんの年収によっても異なります。」とのこと。

源泉徴収票を見てみました。
「源泉徴収税額」が50万とし、「支払金額」(年収)が800万とするならば、(3)をどのように理解すればよいのでしょうか。
「減税がすべて受け取れていなければ、繰上返済を行ったほうが有利」に該当しますか。

よろしくお願いします。

 住宅ローン減税と繰り上げ返済  回答者 FP鈴木 美和子

Aさん、こんにちは。
住宅ローン減税額を満額受け取ることが出来るかどうかについてお答えいたします。

現在、源泉徴収税が50万円あるのであれば、Aさんの住宅ローンは2700万円
なので、最大受け取れた場合は27万円になりますので、満額住宅ローン減税の対象となります。(新築物件ということでご案内しています)

上記から、借入金利が0.6%のままであれば、10年間は繰り上げ返済をしないで、10年後にまとめて繰り上げ返済をするほうが優位となります。

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