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連帯債務からの名義変更 質問者 Iさん 2017年6月28日

夫婦連帯債務で5000万の住宅ローンをくんでおります。
持分は夫(自分)が3500万、妻が1500万です。登記上の所有割合も同じくらいです。
一年半の支払いを続け、残り4750万です。
色々あり離婚する事になりました。
妻が家を出て,自分が住み続ける予定です。

しかし、僕の年収での融資限度額が3500万円のため、これ以上の負債は抱えられません。
オーバーローンですが、お互い今後のため任意売却にはしたくなく、どうしても別れたいという妻に手切れ金として1500万を支払ってもらい、協議で離婚を認め、残りの3500万のローンを受け持って自分が住み続けようとしています。

登記上の所有権も後々面倒にならない為に全て僕に移し、完全に縁を切りたいと思います。
僕が3500万しか借金できない以上は、妻の希望通りに離婚するためには1500を用意してもらうしかありません。
その1500万は用意可能であると仮定して、その場合どうしたら良いのか、どういう方法があるのかの相談です

例えば
@借入先の銀行に離婚の事実を言って、妻を債務から外してもらい、父親を保証人にするパターン
A自分が他の銀行から3500万を借りてきて、妻の1500と合わせて今のローンを完済する。その場合の保証人も父親。のパターン

などを考えてます。

尚、父親は母と年金暮らしで埼玉の田舎に敷地36坪、築35年の建売戸建にすんでいます。預貯金額は分かりません。
家はリフォームして綺麗ですが資産価値1000万ないと思われます。
そのため保証人として認めてもらえない可能性もあります。

僕の年収は昨年税込640万、さらにこの家に載っている太陽光発電収入がが月に3万〜6万あり、それが20年間続きますので3500万のローンの返済は余裕で完済出来ます。

しかし、保証人が認められない場合は仕方なく売却しかありません。

B妻からの1500万と自分の手持ちのお金でなんとかアンダーローンの状態にして、一般売却するパターン

住み続けられる場合、登記所有は全て夫(自分に)する前提で、贈与税、個人信用問題を考慮して夫婦の縁を完全に断つ一番良いローンの処理方法と段取りを知りたいです。

売却の場合も贈与税や個人信用問題、借入先の銀行とのやりとり方法などにより、何がどう影響してくるのかもわかりませんので、どのようにしたらよいか、一番良い方法と、まず何からやっていけば良いか順序的な段取りを教えて頂けますか?m(_ _)m

出来れば売却しない方法を取りたいです。

宜しくお願い致します。



質問投稿先 無料WEB相談

 

 連帯債務からの名義変更  回答者 FP鈴木 美和子

Iさん、こんにちは。
離婚するにあたり、連帯債務をどうやってはずしたらよいかのご相談ですね。

やはり、まずは今借りている銀行と相談されるのが一番よいと思われます。
現在離婚協議されていると思いますが、銀行に相談に行く前の準備として、

@奥さまからご主人に家の所有権移転を行う財産分与の合意文書を取り付ける
A奥さまから慰謝料として1500万円をもらう約束を取り付ける

以上の2つを準備した上で、1500万円を繰上返済することで、ご主人の融資限度額3500万円だけが残るので、連帯債務をはずして、単独名義へ変更してほしい、という交渉を銀行に行ってみてはいかがでしょうか。

交渉する前に繰上返済せずに、銀行と交渉してから繰上返済するようにしてください。

売却や借り換えについては、文章で全てをお答えするのには限界がありますので、当社の有料相談をご利用ください。

連帯債務からの名義変更 質問者 Iさん

 回答ありがとうございます。

その後の経過ですが
@登記上共有分の所有権は全て放棄し夫に譲る
A養育費の代わりに1500万円は請求しない
という内容に落ち着きそうです。

こうなると5000万円のローン全てを自分(夫)が負うことになり、金額的に債務超過(夫の融資可能額3500万円)になりますが、今までも全て自分の収入から払って生活してきたので無理ではないです。

任意売却だけは避けたいので、このまま銀行には言わずに粛々と支払いを続けて、完済した時点で所有権移転登記を行おうと考えていますが、やはり銀行には伝えた方が良いでしょうか?その場合のリスクと上手い交渉方法や手順をご教示願います。

また、完済すればローンにかかわる負債は全て自分が支払った事になるので所有移転時の贈与税に納得が行きません。贈与税を逃れる方法はありますでしょうか?
上記@の内容についてだけ公正証書を取るつもりです。
宜しくお願い致します。

 連帯債務からの名義変更  回答者 FP鈴木 美和子

Iさん、こんにちは。
国税庁に問い合わせてみましたが、住宅ローン全額を支払ったあとの、約30年後に、妻からの財産分与であったという方法は認められないとの見解でした。

もしこのような形で所有権をそのままにして夫が住宅ローンを支払っていった場合、毎年妻が支払うべきだった金額に対して、夫から贈与を受けたことになりますので、それに対する贈与税、また完済後に所有権移転すると、奥さまの持ち分に対して、夫に贈与したことになるため、また贈与税が発生するとのことです。

やはり現時点で所有権移転をされるのがよいとのことで、それに応じてかかる贈与税も発生しますが、まだ期間がさほどたっていないので減価償却していないことから、贈与税に該当する金額は少ないのではないかとのことでした。

ただし、これは物件にもよりますので、物件に対する正当な金額を計算してみるとよいでしょう。

すべては銀行次第になると思われますが、1500万円の繰上返済ができない以上、最初にお考えになっていた連帯債務者の変更を行う当初の方法を銀行に提案するのも一つの方法だと思われます。(代わりの保証人を用意するなど)

所有権を移転するにしても、必ず銀行に相談を行ってから行って下さい。
状況が変わってしまったことで、銀行から全額一括返済を求められる可能性もありますので、注意してください。

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