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繰り上げ返済をいつするべきか  質問者 ダーマツさん 2013年9月3日

はじめまして。アドバイスよろしくお願いいたします。  
長期優良住宅に入居し、本年7月から   
借入金額:3000万円、
返済期間:30年、
金利タイプ:変動金利0.875%   
元金均等返済 で住宅ローンが始まりました。  

〇今年の8月に保有していた金融資産が満期を迎え、すぐに約450万円の繰り上げ返済が可能です。
〇また、3年後にも金融商品が満期を迎え、約270万円の繰り上げ返済が可能です。
〇さらに、10年後には、280万円の繰り上げ返済を考えております。

10年間で少なくとも1000万円を繰り上げ返済することが可能です。
そこで、上記のとおり繰り上げ返済を行うか、10年間住宅ローン減税を受けた後、10年後に1000万円を一括して繰り上げ返済する方が有利か、アドバイスお願いいたします。

また、仕事先で 〇 年利1.2%の貯蓄型の金融商品に加入することが可能です。
より良い資産形成のためのアドバイスよろしくお願いいたします。

質問投稿先 無料WEB住宅ローン相談

 繰り上げ返済をいつするべきか  回答者 FP熊谷

ダーマツさん、こんにちは。
住宅ローンの繰り上げ返済の質問についてお答えします。

2013年度の住宅ローン減税ですが、年末残高の1%(長期優良住宅は最大年30万円まで)が住宅ローン控除対象になります。

それでは、繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらを優先させるべきか、記載内容で、概算値のシュミレーションをご案内します。

<今年450万円・3年後270万円・10年後280万円で繰上げ返済をする場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
平成25年末 \25,000,000 \250,000
平成26年末 \24,000,000 \240,000
平成27年末 \23,000,000 \230,000
平成28年末 \19,330,000 \193,300
平成29年末 \18,330,000 \183,300
平成30年末 \17,330,000 \173,300
平成31年末 \16,330,000 \163,300
平成32年末 \15,330,000 \153,300
平成33年末 \14,330,000 \143,300
平成34年末 \13,330,000 \133,300


繰り上げ返済軽減額  1、860、167円
住宅ローン減税合計額 1、863、100円
<合計額 3、723、267円>


<住宅ローン減税終了後1、000万円繰上げ返済する場合>

年度 年末残高 住宅ローン減税額
平成25年末 \29,500,000 \295,000
平成26年末 \28,500,000 \285,000
平成27年末 \27,500,000 \275,000
平成28年末 \26,500,000 \265,000
平成29年末 \25,500,000 \255,000
平成30年末 \24,500,000 \245,000
平成31年末 \23,500,000 \235,000
平成32年末 \22,500,000 \225,000
平成33年末 \21,500,000 \215,000
平成34年末 \20,500,000 \205,000


繰り上げ返済軽減額  1、352、549円
住宅ローン減税合計額 2、500、000円
<合計額 3、852、549円>


シュミレーション結果では、概算値ですが、住宅ローン減税終了後に、繰り上げ返済をしていくほうが、よりお得な方法のようです。
ただし、シュミレーションは、住宅ローン減税が全額対象として、金利上昇のない場合です。

余剰金を運用させることで、よりメリットは高くなりますが、金利上昇の際に、デメリットにならないような、流動性の高い(短期間で解約できるような)金融商品であるならば仕事先の金融商品を住宅ローン減税後まで活用するのは良い案だと思います。

繰り上げ返済をいつするべきか  質問者 ダーマツさん 

ご回答ありがとうございます。
このサイトの例を見て、私の場合、10年間住宅ローン減税を受けた後、10年後に繰り上げ返済するのが ベストではないか。 とは、感じてはいましたが、個別案件にお答えいただき、 それを確信に変えることができました。 ありがとうございました。   

さて、可能であれば、追加でアドバイスお願いいたします。
前回メールさせていただい件で、住宅ローンを組んだんですが、 借りすぎのため、100万円を繰り上げ返済という形で9月中に返済 しなければなりません。
そこで、繰り上げ返済にあたって、 〇 期間短縮か、返済額の減額か について迷っています。 住宅ローン減税がなければ、迷わず期間を短縮する方が 利息の減額幅が大きいので、期間短縮を選びます。
ただ、住宅ローン控除額の年の減少、10年間余剰金を 仕事先の金融商品(流動性あり。短期間で現金化可能)で 運用することを考えるとどちらが得になるのか、悩んでいます。
よろしくお願いいたします。

 繰り上げ返済をいつするべきか  回答者 FP熊谷

追加のご質問の件です。
今年の9月に100万円の繰り上げ返済をする場合、「期間短縮型」か「返済額軽減型」のどちらで繰り上げ返済をする方がお得か、という内容でよろしいでしょうか?

「期間短縮型の場合」
・住宅ローン繰り上げ返済利息軽減額 256、296円
・住宅ローン減税額       2、400、000円
・合計             2、656、296円

「返済額軽減型の場合」
・住宅ローン繰り上げ返済利息軽減額 130、524円
・住宅ローン減税額       2、414、700円
・合計             2、545、224円

となり、「期間短縮型」の繰り上げ返済が優位なようでした。

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