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新築購入とマンション売却について  質問者 yusakimamさん 2013年9月11日

はじめまして。ローンや税金について調べていて、こちらにたどり着きました。
是非、プロのご意見をよろしくお願いします。

現在、住んでいるマンションを売却して新築戸建てに買い替えをする予定です。
戸建の完成が12月末なので、引き渡しは年内でも年明けでも良いと言われています。

1.マンションが年内に売却できたとして(11年居住:売値希望価格2400万以上)、戸建の購入は年内でも年明けでも同じなのでしょうか? 3000万控除などよくわからないので、教えてください。 また、住宅ローンを4100万(0.779%変動:9月の金利ですが…)で組もうと思います。年収790万 35年 月々9万 残りはボーナス払いにするつもりです。

2.マンションが売却できたとすると、繰り上げ返済する時期はいつがよいのでしょうか。気持ち的には、売却できたらすぐにやりたいのですが、住宅ローン控除を考えるとどちらがお得なのでしょう?
以上2点、よろしくお願いします。

質問投稿先 無料WEB相談

 新築購入とマンション売却について  回答者 FP熊谷

yusakimamさん、こんにちは。
ご質問についてお答えします。

最初のご質問ですが、ご自宅の買い替えについて、税金などの注意する点をご案内します。
現在のマンションの売却が、利益が出ているかどうかで、気にする点が変わります。(利益とは売却額2、400万円より、マンション購入費用(取得費用)が低い場合です。)

総収入金額ー(取得費+譲渡費用)= 譲渡所得(プラスかマイナスか)

尚、取得費とは、マンションの購入代金ですが、11年間居住中の償却費分を差し引きます。(決められたルールがあります)

たとえば、マンションの取得費が、3、500万円、譲渡費用が200万円だった場合は、以下のような計算になります

(例です)総収入金額2、400万円ー(取得費3、500万円ー償却費520万円+譲渡費用200万円)=ー780万円 ・・・ 780万円の譲渡損失となります。

<譲渡所得が利益がある場合>
利益は、譲渡所得として税金の対象になります。
この場合の、税金控除枠として、 居住用財産の3、000万円の特別控除があるので、譲渡益が3、000万円までは、税金はかかりません。
※期日の要件としては、居住しなくなってから、3年後の12月31日までに譲渡することとあります。

<譲渡所得が損失が出た場合>
損失は、他の所得との損益通算が3年間繰越控除対象になります。
※買い替えの要件として、新居は、取得日から翌年12月31日までに居住とあります。

上記どちらの場合も、年内でも年明けでも引渡しは、抵触しません。

また、2つの目の住宅ローン減税についてですが、2013年度の住宅ローン減税は、2、000万円までの住宅ローン残高が、最大対象になるので、マンション売却分程度は、住宅ローン控除対象範囲に影響が出ない部分がほとんどなので、返済できる資金であれば、繰り上げ返済をおすすめします。

新築購入とマンション売却について  質問者 yusakimamさん 

早速の丁寧な回答、ありがとうございました。
マンションは、3320万円で購入したので、<譲渡所得が損失が出た場合>にあたるのですね。
戸建の引き渡しは年内でも年明けでも変わらないとのことなので、主人の仕事の都合で決めたいと思います。
また、ご相談させていただくかもしれません。
その時は、再度よろしくお願いいたします。

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