住宅ローン減税か繰り上げ返済か 質問者 Nさん 2018年3月2日
住宅ローン減税を10年間受け取る中で、繰り上げ返済を少しでもしたら良いか,10年後にまとめて返済か検討中です。
【与件】
・昨年2650万円のローンを借りる。
・毎月返済額6万7千円程度
・銀行で3年固定ローン0.35%で契約。
・以後は更新の度に3年固定ローン0.7%で契約。
・現在返済から約1年経過で残り2600万円。
・確定申告より今年の住宅ローン減税は26万円と判明。
・手元に残して置きたい額は既に確保済のため検討から割愛
・繰り上げ返済は3年経過時に300万円が限度(年100万が限度)
これらの与件をもとに10年の間で@3年経過時に300万円繰り上げ返済した場合(計3回同様の繰り上げ返済)とA10年経過時にまとめて返済した場合の比較検討をしていただけますでしょうか。
※@とAでそれぞれ返済額と住宅ローン減税額の合計値が知りたいです。
また、繰り上げ返済する方が得な場合は、どのような返済手段(何年に1回、いくら繰り上げ返済)が最良か検討いただけますでしょうか。
質問投稿先 無料WEB相談
住宅ローン減税か繰り上げ返済か 回答者 FP鈴木 美和子
Nさん、こんにちは。
繰上返済か、住宅ローン減税を受け取るか、どちらが有利かのご相談ですね。
Nさんのローンの場合、現在3年固定固定で0.35%、その後は3年固定ローンで更新していかれるいうことですね。
まず、住宅ローン減税は年末の住宅ローン残高に対して1%の減税がある制度です。
年末の住宅ローン残高が2600万円で、住宅ローン減税を今年度26万円
満額で受け取ることができれば、金利が1%未満の間は、住宅ローン減税を優先したほうが有利になると思われます。
記載のなかに、3年固定からの更新時に0.7%で更新できる、とお書きになられていますが、現在の金利から切りかわる際に、現在お考えの0.7%より高い金利になる可能性もあるかと思われます。
もし金利が1%を超えてきたら、住宅ローンを繰上返済していくほうが有利になりますので、その時から繰上返済されていくとよいでしょう。
1%を切っている間は受け取った方が有利でありますので(住宅ローン減税が満額受け取れている場合)、10年間1%をきっているようであれば、住宅ローン減税を受け取り終わった後に、まとめて繰上返済されるとよいでしょう。
ご質問にありました、比較の金額も試算してみました。
<元利均等返済 35年ローン 期間短縮で繰上返済を行う>
@3年経過時に300万円繰り上げ返済した場合(計3回同様の繰り上げ返済)
住宅ローン減税額 約1,910,000円
繰り上げ返済軽減額 約1,540,000円
<合計 約3,450,000円>
A10年経過時にまとめて900万円返済した場合
住宅ローン減税額 約2,280,000円
繰り上げ返済軽減額 約1,260,000円
<合計 約3,540,000円>
試算上でも、金利が1%を切っているのであれば、10年経過後にまとめて繰上返済した方が有利になるという結果になりました。
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