確定未申告の夫への住宅ローン名義変更 質問者 Tさん 2018年4月6日
夫から離婚したいと言われています。
現在の住宅は3年前に購入し、ローンと名義は妻の私で、約3,000万円のローンが残っています。
夫は2年前から自営業で、開業届を出していませんし、確定申告もしていません。
夫がツイッターで知り合った弁護士から「家の名義変更ができる可能性があると言われたので、家の名義を変更してほしい」と言います。
毎月の返済は約85,000円で、夫は「支払っていける」と言います。
夫の年収は約250万円です。
私の年収は約460万円です。
私は弁護士に騙されていると思うのですが、夫の状況でローンと家の両方の名義変更は本当に可能なのでしょうか?
質問投稿先 無料WEB相談
確定未申告の夫への住宅ローン名義変更 回答者 FP鈴木 美和子
Tさん、こんにちは。
住宅と住宅ローンの名義を、確定申告していないご主人が譲り受けることができるかというご相談ですね。
ご主人は自営業者とのことですので、まず個人事業主の場合の住宅ローン審査の条件をお伝えします。
・過去3年分の確定申告書がある
・過去3年間の損益が黒字である
・事業内容が流行に左右されるものや一過性のものでなく継続的に収入が見込める事業である
以上のクリアがまずは第一条件になります。
弁護士の方にどこまでご説明されて、可能性があると伺ったかわかりませんが、借入をしたいということであれば、まずは過去にさかのぼって黒字になる確定申告をしていただく必要があるでしょう。
自営業者で黒字を出す確定申告になりますので、それに伴った税金の支払いも発生しますので、ご注意ください。
開業届を出していないと、おそらくは、開業前は経費計上ができないと思われます。
また、過去2年確定申告をしていなかったということで、確定申告書に申告日が遅れた日付でかかれること、提出する納税通知書も、やはり遅れた日付になることから、金融機関の住宅ローンを借り入れる場合、審査上問題になる可能性が高いと思われます。
しかし、ローンにはいくつか種類がありますので、金融機関やローンの種類を適正に選んだうえで、きちんと確定申告を行い、納税を行って納税証明書を提出すればローンが通る可能性もあると思われます。
また、住宅ローンの借入条件の審査基準は、
1.年収 2.勤務先、3勤続年数、4、年齢、5、年収に対するローン返済負担比率、6、延滞履歴の有無
などです。
この中の、5、年収に対するローン返済負担比率について考えます。
返済負担比率は金融機関によって異なりますが、一般的な例でご紹介しますと
年収400万円以下であれば住宅ローンの負担が30%以下
年収400万円以上であれば35%以下 となっています。
ご主人の年収が250万ということですので、簡単に試算してみました。
住宅ローンの年間返済額102万円/250万円=返済負担率 40.8%
返済負担率が40%を超えてしまうため、ご主人お一人での借り入れはこの状況では難しい状況かと思われます。
住宅ローンの名義変更に関しては、以上ですが、所有権の移転登記に関しては、手続きをすることは可能でありますが、金融機関の了承なしに、移転手続きをすることなどは、契約違反になりますので、ご注意ください。
ご参考にされてください。
確定未申告の夫への住宅ローン名義変更 質問者 Tさん
詳しいご回答よくわかりました。
夫に名義変更することは現実的でないことがわかり、ホッとしました。
本当にありがとうございました。
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