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フラット35 よくある質問 物件検査について

フラット35 よくある質問 物件検査について

物件検査について、よくある質問を紹介します。

フラット35 よくある質問 物件検査について

物件検査とは、どのような検査をするのですか。
物件検査というのは、購入予定の住宅が、機構の定めている技術基準に適合しているかどうかについて、検査機関等が行う検査のことです。検査の結果、適合している場合には「適合証明書」が交付されるので、フラット35を申込んだ金融機関に提出します。
物件検査を行う場合、物件検査手数料がかかってきますが、その費用は申込者の負担になります。物件検査手数料の金額は、検査機関等によって異なっています。
行われる検査の概要は、以下のとおりです。

  • 新築住宅の場合(住宅建設及び新築住宅購入)
    一戸建て住宅(重ね建て住宅、連続建て住宅を含む) の場合、設計検査・現場検査(中間)・現場検査(竣工)の3回の検査を行うことになります。
    共同住宅の場合は、設計検査・現場検査(竣工)の2回の検査が行われることになります。
  • 中古住宅の場合
    一戸建て住宅(重ね建て住宅、連続建て住宅を含む)、共同住宅、どちらも書類による確認及び現地調査が行われて、判断されることになります。

物件検査を受けるためには、どうしたらいいですか。フラット35 よくある質問 物件検査について

購入予定の住宅の物件検査を受けたい時は、検査機関等に物件検査の申請をして、検査を実施してもらいます。

なお、物件検査は、物件検査手数料が必要になりますが、費用は申込者の負担になります。物件検査手数料の金額は、検査機関等によって異なっています。

(適合証明の問い合わせ窓口)

フラット35を利用する際に、申込者が建設または購入する住宅が、機構が定めている独自の技術基準に適合しているかどうかを証明する、適合証明書の交付を行うことができる適合証明機関を紹介します。

  • 新築住宅の場合:検査機関
  • 中古住宅の場合:検査機関または適合証明技術者※

※ 

適合証明技術者とは、機構と協定を締結している(社)日本建築士事務所協会連合会及び(社)日本建築士会連合会に登録した建築士のことを指しています。

 

物件検査に必要な手数料はどれくらいですか。
物件検査手数料は、建設する地域や、一戸建て住宅か共同住宅か等によっても違ってきます。
参考までに、一戸当たりの平均的な手数料の目安は、新築住宅(一戸建て)の場合で、2〜3万円台、中古住宅(一戸建て)で4〜6万円台となっています。

フラット35の設計検査は、融資申込後でなければ申請できませんか?

フラット35の設計検査の申請は、融資の申込前でも可能ですが、物件検査には費用がかかります。万一、金融機関から融資を受けられなかった場合であっても、検査機関に申込者が支払った物件検査手数料は返金されないこともありますので、注意が必要です。

物件検査を受けないまま住宅が完成してしまいました。フラット35を利用したいのですが、これから物件検査を受けることはできますか。

もし購入する物件がマンションであれば、中間現場検査はありませんので、竣工済みであっても通常通り設計検査及び竣工現場検査を申請することが可能です。
一戸建て等の場合には、工事施工途中の中間現場検査の手続きが本来は必要ですが、竣工済みの新築住宅も、場合によっては物件検査の対象にすることができることがあります(以下、「竣工済み特例」という)。一戸建て等の住宅の竣工後に、設計検査及び竣工現場検査の申請をして合格すれば、「適合証明書」を交付してもらうことができます。その適合証明書を、フラット35を申込んだ金融機関に提出します。
なお、竣工後2年を超えている住宅の場合は、中古住宅の物件検査を申請することになります。

ご注意
フラット35Sの適用を受ける住宅(一戸建て住宅等。連続建て、及び重ね建てを含む)のうちで、耐震性については、本特例措置を利用することはできません。

(竣工済み特例について)
融資対象の住宅が建設されている段階で、設計検査及び現場検査を行っていない場合は、竣工後に設計検査及び竣工現場検査を申請して合格すれば、適合証明書を交付してもらうことができます。

(1.一戸建て住宅等(共同住宅以外)の場合)
一戸建て住宅等(連続建て、及び重ね建てを含む)の場合は、設計検査の合格後に、現場検査(中間、竣工)を受けることになります。
しかし、これらを行っていなかった場合でも、物件に検査済証が交付されて、現場検査の検査事項が、工事監理報告書や施工状況写真などで確認できる状況の場合は、竣工後でも、設計検査と現場検査を合わせて申請することにより、物件検査を行うことができるようになっています。

また、竣工より前に、「設計検査に関する通知書」が欲しい場合は、竣工前に設計検査と現場検査とを合わせて申請できます。この手続きを行えば、竣工前に「設計検査に関する通知書」の交付を受けることができ、竣工後に「適合証明書」を交付してもらうことになります。

(2.共同住宅の場合 )
共同住宅の場合については、本来は建設前に設計検査を受けますが、竣工後に竣工現場検査と併せて設計検査を申請すれば、物件検査を受けることができます。


(3.手続きの流れ)
竣工済みの新築住宅の、一般的な物件検査の手続きの流れは以下のようになります。
1.竣工
  ↓
2.設計検査及び竣工現場検査の申請・合格
  ↓
3.適合証明書の交付
  ↓
4.借入の申込み
  ↓
5.審査結果の通知
  ↓
6.融資の契約資金実行登記/抵当権設定
  ↓
入居

ご注意
築後の年数が2年を超えた住宅や、既に一度誰かが居住したことのある住宅については、中古住宅として、物件検査を受ける必要があります。

フラット35Sの適用を受ける一戸建て住宅等のうちで、耐震性については、本特例措置を利用することができないため、注意が必要です。

適合証明書が交付されるのは、いつですか。

適合証明書が交付されるタイミングですが、竣工後※に行われる、竣工現場検査(適合証明)の合格後に交付されることになります。
※「竣工後」というのは、建築基準法の検査済証が交付され(建築確認が不要である場合は除く。)、また設備工事等を含めた、すべての工事が完了している状態のことを指します。
適合証明書は、融資実行の可否を最終判断するための書類です。
交付を受けるためには、工事が完成し、居住できる状態になっていなければ交付は受けられません。

「適合証明書」に有効期間はありますか。

新築住宅
フラット35で融資を受けようとした場合、新築住宅の場合は、竣工から2年以内に借入れ申込みをする必要があります。併せて適合証明書も、竣工から2年以内に借入れ申込みを行った場合のみ有効となりますので、注意が必要です。

中古住宅
フラット35で融資を受けようとした場合、中古住宅の適合証明書の有効期限は、以下のようになっています。

  • 一戸建て等の場合
    • 現地調査実施日から6ヶ月間
  • マンションの場合
    • 竣工から5年超の場合:現地調査実施日から3年間
    • 竣工から5年以内の場合:現地調査実施日から5年間

(フラット35登録すまい・るプラスマンションの場合は、新築時に交付される適合証明書は、竣工から5年間使うことができます)

住宅性能表示制度を利用している場合、物件検査を省略することはできますか?

新築住宅の場合

 

住宅性能表示制度における建設住宅性能評価書(※1)を取得して、次の要件を満たせば、設計・中間現場検査の手続きを省略して、竣工現場検査・適合証明の申請手続きだけで、適合証明書の交付を受けることが可能です(竣工後であっても申請することができます)。
ただし、フラット35の技術基準には、住宅性能表示制度において検査されない項目(接道幅員、住宅規模、規格等)もありますので、竣工現場検査の手続きが別途必要です。

※1 設計性能評価書のみ取得した場合は、設計検査のみを省略することができます。

【建設性能評価書(※2)の等級】

一戸建て等(※3)

共同建て

原則、劣化対策等級2以上(※4)

断熱等性能等級2以上

断熱等性能等級2以上

原則、維持管理対策(共用配管)等級2以上

原則、維持管理対策(専用配管)等級3以上

 

※2 設計性能評価のみを取得した場合は、設計性能評価書の等級。
※3 一戸建て等は、重ね建て及び連続建てを含む。
※4 耐火構造、準耐火構造(省令準耐火構造を含む)の住宅は除く。

中古住宅の場合

 

建設住宅性能評価書(新築住宅または既存住宅)を取得して、その評価書でフラット35の技術基準、またはフラット35Sの技術基準に適合するかどうかを確認できれば、物件検査の一部が省略できる可能性があります。

フラット35Sを利用する場合は、さらにこれに加えて一定の要件を満たす必要があります。

(適合証明手続きの大幅な合理化)
住宅性能表示制度を利用した新築住宅の中で、次の要件を満たすもの(注)は、設計・中間現場検査の手続きを省略することができ、竣工現場検査・適合証明の申請手続きだけで、適合証明書の交付を受けることが可能になりました(竣工後でも申請可能)。
建設性能評価書(※1)の等級】

  • 原則として劣化対策等級2以上(共同住宅以外の場合のみ)(※2)
  • 省エネルギー対策等級2以上
  • 原則として維持管理対策(専用配管)等級3(共同住宅は(共用配管)等級2)以上(※3)
    ※1 設計性能評価のみ取得した場合は、設計性能評価
    ※2 検査の過程で主要構造部を耐火構造とした住宅又は準耐火構造の住宅(省令準耐火構造を含む。)への適合を確認することができれば、当該等級の取得は必要がなくなる場合があります。
    ※3 検査の過程で配管設備の点検に係る基準への適合が確認することができれば、当該等級の取得は必要がなくなる場合があります。
配管設備の点検

(1)

一戸建て住宅等(共同住宅以外)の場合、給排水その他配管設備(配電管及びガス管を除く。)で、炊事室に設置される設備が仕上げ材等によって隠されている場合、点検又は清掃に必要な間口を仕上げ材等に設けるものとします。

(2)

共同住宅の場合、給排水その他の配管設備(配電管を除く。)で各戸が共有するものは、構造耐力上主要な部分である壁の内部に設けないものとします。

※ 設計性能評価書だけを取得した場合は、設計検査を省略することができます。
※ 性能評価を申請した検査機関と同一の検査機関に竣工現場検査・適合証明の申請(設計検査のみの省略の場合は中間現場検査の申請)を行った場合のみに限ります。

ご注意
優良住宅取得支援制度(フラット35S)を利用する場合は、基準の適合が以下のとおりになっていることが必要です。
次の1〜4のいずれか1つ以上が該当
・省エネルギー性(省エネルギー対策等級4)
・耐震性(耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上又は免震住宅(※1))
・バリアフリー性(高齢者等配慮対策等級3以上)
・耐久性・可変性(劣化対策等級3、維持管理対策等級2以上及び一定の更新対策(※2)(※3))

※1 耐震性(免震住宅)の場合、平成18年度までに設計住宅性能評価の申請を行った共同住宅は、確認検査及び性能評価を申請した検査機関に、物件検査の申請も行えば、取扱ってもらうことができます。
※2 耐久性・可変性の場合、平成18年度までに設計住宅性能評価の申請を行った共同住宅等は、更新対策(住宅専用部)の評価事項がない場合でも取扱ってもらうことができます。
※3 一定の更新対策は、共同住宅等のみに限っています。

一戸建ての新築住宅で、住宅瑕疵担保保険や建築基準法の中間検査の手続を行う場合は、フラット35の物件検査は省略できますか?

一戸建てや、重ね建て又は連続建ての新築住宅は、「住宅瑕疵担保保険の現場検査」または「建築基準法の中間検査」を実施するときは、中間現場検査を省略することが可能になっています。この場合、設計検査及び竣工現場検査の手続だけで、適合証明書を交付してもらうことができます。

注1)
「住宅瑕疵担保保険の現場での検査」または「建築基準法の中間検査」を行う機関と、フラット35の物件検査の申請受理、または現場での検査を行う機関が同一の場合のみに限られます。

注2)
住宅金融支援機構が定める、フラット35の中間現場検査を行える時期(木造住宅の場合は、屋根工事の完了から、外壁の断熱工事の完了まで)に実施される中間検査のみになります。

フラット35の物件検査の申請者と建築確認の申請者は、同一の者とする必要がありますか?

フラット35の物件検査の申請者は問われません。
たとえば、設計事務所や事業者の方が、フラット35の物件検査の申請をすることができます。連名でも可能です。

設計検査申請時に提出する仕様書とは、どのようなものですか。フラット35 よくある質問 物件検査について

設計検査申請時に提出する仕様書とは、設計図面には表せられない材料や、施工方法、仕上げ程度等を明示してあるものになり、設計図面とともに設計図書の一部になります。
フラット35の設計検査申請時に提出してする仕様書は特に決まっていませんが、その住宅がフラット35技術基準に適合しているかどうかを明示してあることが必要です。

浴室について、浴槽を設置しないシャワールームとしてもよいですか。

浴室には必ず浴槽が設置されていなければなりません。

フラット35Sの技術基準の物件検査は、通常のフラット35の物件検査と何が変わるのですか。

○ 検査の種類
フラット35Sの基準の物件検査とは、フラット35の技術基準と同じように、新築一戸建て等の場合は設計検査、中間現場検査及び竣工現場検査、新築マンションの場合は設計検査及び竣工現場検査、中古住宅は物件検査によって検査されます。
○ 提出書類
フラット35Sの適用となる住宅の設計検査は、その性能を確保していることが裏付けられる書類を提出します。
なお、新築マンションについては、フラット35Sの技術基準のうち、耐震性、省エネルギー性及び耐久性・可変性の検査は、工事の施工状況を 一定に確認する必要があり、現場検査の申請の際は、建築士が作成した工事監理報告書の写しを提出することになります。

フラット35Sの適用を希望する場合、物件検査の申請書式は、通常の申請書式と異なりますか。

通常の書式を利用し、フラット35Sの基準の適用「有」として申請すれば、フラット35の技術基準と合わせて、フラット35Sの技術基準も物件検査の申請を行うことが可能です。


フラット35Sの物件検査を申請する場合、別途手数料が必要になるのですか。

フラット35Sの物件検査は、フラット35の物件検査を行うことを前提に、検査項目が追加されるものです。
検査の手数料については、検査機関がそれぞれ設定しています。別途手数料が発生することもありえます。

新築住宅について、フラット35Sを利用したいのですが、フラット35Sの適用無しで、すでにフラット35の設計検査に合格している場合、どうしたらいいですか。

新築住宅については、フラット35Sの技術基準の検査が必要なため、検査機関へ再度設計検査の申請をしなければなりません。(設計検査は省略できません。)

新築住宅について、フラット35Sの適用を受けたいのですが、設計検査を受けないまま着工している場合、どうしたらいいですか。

新築一戸建て等住宅の場合
工事の進捗の度合いが、中間現場検査の申請が可能な時期(外壁の断熱工事の検査が可能な時期)までなら、フラット35Sの技術基準の設計検査を申請できます(中間現場検査と同時に申請もできます。)。

新築共同住宅の場合
竣工前、竣工後を問わずに、フラット35Sの技術基準の設計検査の申請をすることができます(竣工現場検査と同時に申請もできます。)。
なお、耐震性、省エネルギー性及び耐久性・可変性に係る住宅については、建築士が作成した工事監理報告書の写しを提出することになります。

建設住宅性能評価書(新築住宅)を取得している場合
評価書でフラット35の技術基準及びフラット35Sの技術基準に適合することが確認できれば、設計検査と中間現場検査(一戸建て等のみ)の手続きを省略することができます。この場合、竣工現場検査の申請を行って、フラット35Sの技術基準に適合していることが確認できる適合証明書の交付を受けることになります。

 

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