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住宅ローン借り換え はじめてのレッスン

LESSON [2] 住宅ローン借り換えにかかる諸費用とは!

いざ住宅ローンの借り換えを考えたとき、いったいどれくらいの手間暇と費用がかかるかご存知ですか?
諸費用ってどんな項目があるのか、あまりに高かったら、せっかく借り換えをするメリットがなくなってしまいます。

借り換えの場合、住宅購入とは違い、住宅購入のお手伝いをしてくれた不動産屋さんもいませんので自分でしっかりと準備しなくてはいけません。
金融機関によっても金額は異なりますが、基本的な費用についてみていきましょう。

1.住宅ローン借り換え諸費用の種類

住宅ローン借り換えは住宅購入時と異なり、

(1)現在借入中の抵当権の抹消にかかる登録免許税
(2)抵当権設定にかかる登録免許税
(3)司法書士報酬
(4)ローン契約書等の印紙税
(5)保証会社の保証料
(6)金融機関への事務手数料
(7)金融機関によっては一括返済手数料と保証会社手数料 などになります。

金融機関によっては、保証料がかからない銀行もあります。
また住宅ローン借換えによって、すでに払いこみ済みの保証料が戻ってくることもあります。
また、団体信用生命保険費用も考える必要もあります。
(8)団体信用生命保険料(その他の保険)
住宅ローン借り換えはじめてのWEBレッスン

それでは、それぞれの費用についてみてみましょう。

(1)現在借入中の抵当権の抹消にかかる登録免許税
(2)抵当権設定にかかる登録免許税
(3)司法書士報酬

(1)〜(3)までは抵当権の設定登記を司法書士に依頼して行う際にかかる費用です。 登録免許税、そして司法書士への手数料です。

(1)現在借入中の抵当権の抹消にかかる登録免許税
現在借入中の住宅ローンの抵当権を抹消するための費用です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1物件ごとに1000円です。
土地と建物はそれぞれ別の不動産になるので、戸建ての場合は通常2000円です。
ただし、登記簿をみて土地が2筆であれば、建物と土地2つで3000円ということになります。

(2)抵当権設定にかかる登録免許税
新しい住宅ローンの抵当権設定登記の手続きの際に支払う税金で、住宅ローンの0.4%です。
3,000万円の住宅ローン借り換えであれば、 12万円になります。

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(3)司法書士報酬
司法書士への手数料は 依頼する司法書士によって異なりますが、5万円〜10万円程度と考えておきましょう。
抵当権抹消と抵当権設定で別々にかかってきます。

(4)住宅ローン契約書等の印紙税
収入印紙代は住宅ローン借り換えの金額が 1,000万円〜5,000万円であれば2万円です。
5,000万円超〜1億円までは6万円になります。

(5)保証会社の保証料
そもそも保証料とは何かというと、住宅ローンを借りた人が返済ができなくなった時、保証会社が住宅ローンの肩代わりをして銀行に返済してくれるというものです。
しかし、住宅ローン代金を払わなくてよくなる、というものではないのです。

今まで金融機関に払っていた住宅ローン代金を今度は肩代わりしてもらった保証会社に支払うのです。
借り入れの審査の結果によっては、保証会社だけでは保証が足りず、自分が万一払えなくなったときに肩代わりしてくれる保証人を追加して探すことを依頼される場合もあります。

金融機関の住宅ローンは、住宅ローン借り換え時に一括支払いをする方法以外に、保証料をローン金利に0.2%上乗せする後払いタイプもあります。
また、金融機関によっては保証料が無料の銀行もあります。

すでに先払いしているタイプの住宅ローンを組んでいた場合は、払い戻しがある場合もあります。

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(6)金融機関への事務手数料
金融機関への手数料で、金融機関により金額は異なります。
住宅ローン契約時にかかり、3万円〜5万円ほどが多いです。
金融機関によっては定率で住宅ローン借入金額の2.1%に定めていたり、最低事務手数料で金額を定めている場合もあります。
融資手数料が高めであっても金利が低めに設定されている場合もありますので、かかる費用全体の金額から比較して住宅ローンを選択するとよいでしょう。

(7)金融機関によっては一括返済手数料と保証料返戻事務取扱手数料
費用は金融機関によって異なります。
一括返済手数料は無料のところもあれば、ある大手銀行は32,400円、保証料返戻事務取扱手数料も無料のところもあれば、10,800円のところもあるなど様々です。

(8)団体信用生命保険料(その他の保険)
住宅購入時も加入をされた場合がほとんどと思いますが、住宅ローンの借り入れにあたって加入する生命保険です。
融資を受けた方が万一亡くなった場合、保険加入者の住宅ローンの残債が0円になります。

現在借入中の団体信用生命保険は一旦解約され、新しい住宅ローン借り入れとともに新たに入り直すことになります。
一般的な住宅ローンの場合は、保険料は金利に含まれています。
金利に保険が含まれない住宅ローンの場合は、別途加入することになります。

団体生命保険に加入しなくてもよい住宅ローンもありますが、万一の際残された家族に大きな負債を残さないためにも、 他の保険でまかなうなどきちんと対策をとっておきましょう。

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