繰り上げ返済をするべきか 質問者 すみれさん 2014年4月20日
平成24年5月より30年・3000万の借入。
うち2000万は変動(0.775%)、1000万は10年固定(1.45%)で借り入れています。
夫33歳、妻33歳、子1歳。
夫・地方公務員・年収700万ほど。
住宅ローン減税のメリットを享受するため3000万借り入れていますが、貯蓄が2500万
(外貨・株等、運用資金含む)ほどあります。
借入の1000万・10年固定については、10年後にすべて繰り上げ返済するつもりでいましたが、少しずつ繰り上げ返済をしていったほうがよいのでしょうか。
ちなみに貯蓄2500万のうち、運用にあてていない流動資金は1000万ほどです。
このうち万一の生活に必要な資金として300万を差し引き、残りの700万を繰り上げ返済に今すぐにあてたほうがよいのでしょうか。
もしくは、この700万を運用する場合は、年利何パーセントで運用した場合、繰上返済するよりも有利と考えられますか?
宜しくお願いいたします。
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繰り上げ返済するべきか 回答者 FP藤本 崇
すみれさん、こんにちは。
「繰り上げ返済をすべきか、住宅ローン減税のメリットを受けた方が良いか」というご質問にお答えします。
下記は1000万円の固定金利借り入れ分について、検討されている複数のケースで試算しています。
<1.繰り上げ返済をせず住宅ローン減税終了後に残債を全額返済した場合>
住宅ローン減税額 約662,000円
繰り上げ返済軽減額 約1,115,000円
<合計 約1,777,000円>
<2.毎年100万円づつ7回繰り上げ返済した場合>(7回目の繰り上げ返済以降は住宅ローン開始日からの返済期間が10年間をきってしまうため住宅ローン減税の対象には入れていません。)
住宅ローン減税額 約297,000円
繰り上げ返済軽減額 約1,606,000円
<合計 約1,903,000円>
<3.700万円をすぐに繰り上げ返済した場合>(住宅ローン開始日からの返済期間が10年間をきってしまうため住宅ローン減税の対象には入れていません。)
住宅ローン減税額 約0円
繰り上げ返済軽減額 約1,931,000円
<合計 約1,931,000円>
上記の通り、繰り上げを早く進める方が住宅ローン減税から得られる効果よりも高く利息軽減効果が上回るといえるでしょう。
1と3の差額である15万4000円を得るために700万円を約8年間運用した場合に必要となる年利率は税引後で0.275%(単利)となります
一点気を付けていただきたいのは、固定金利の方が金利が高い分繰り上げ返済の効果は高いのですが、固定金利は長期的な金利変動のリスクを減少させる効果があるという点です。
金利変動の予測は非常に難しいですが、仮に変動金利が上昇した場合には変動金利の割合が大きい分それ以降の支払額が増加していきます。
支払余力がある範囲で対応できる幅はお持ちかもしれませんが、今後の長期的なライフプラン上でいくつかのシミュレーションを検討されるとより分かりやすいかもしれません。
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